Welche rechtlichen Fragestellungen ergeben sich beim Erwerb oder Verkauf einer Immobilie über einen Makler?

Das Maklerrecht hat mittlerweile viele Facetten bekommen. Jeder Beteiligte, sei es der Eigentümer oder Käufer einer Immobilie, sei es der Makler, will und sollte wissen, wie er zum anderen steht. Klare Absprachen sind das Gerüst jeder guten Beziehung und fördern den Verkaufserfolg. Im Maklervertrag sollte nicht nur der Provisionsanspruch des Maklers, sondern auch seine zu erbringende Leistung, definiert sein.

Beauftragen Sie einen Makler mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten, geht die Vermittlung über das bloße Zusammenführen der Vertragsparteien hinaus. Die Vermittlung muss vielmehr ein bewusstes und zweckgerichtetes Einwirken auf die Kaufentscheidung des Erwerbers zum Gegenstand haben. Der Makler muss sich also konkret darum bemühen, Sie mit dem Erwerber zusammenzubringen. Es genügt nicht, wenn er nur den Namen nennt und alles Weitere Ihnen überlässt.

Im Maklerrecht wird grundsätzlich zwischen zwei Maklertätigkeiten unterschieden. Je nach Abschlussart wird bspw. im Mietrecht ein Immobilienmakler bezeichnet als:

• Nachweismakler: Hier muss der Beauftragte lediglich seinem Auftraggeber Interessenten benennen und die herbeigeführte Möglichkeit zum Vertragsabschluss nachweisen. Zum Maklernachweis gehören dabei ein konkretes Objekt sowie Name und Anschrift potentieller Vertragspartner. Zur tatsächlichen Vermittlung besteht gemäß Maklerrecht keine Verpflichtung.
• Vermittlungsmakler: Hier muss der Makler die direkten Vertragsverhandlungen zwischen dem eventuellen Mieter und Vermieter (bzw. Aufraggeber und Interessent) ermöglichen. Zudem wirkt er im Interesse seines Kunden auf dessen möglichen Vertragspartner ein, sodass es möglichst zum Vertragsabschluss kommt.

In einem Immobilien-Maklervertrag sollten grundsärtlich folgende Punkte geregelt werden:

• Vertragsart
• Name des Auftraggebers und der Maklerfirma
• Ggf. die zu vermarktende Immobilie
• Angebots- und/ oder Mindestverkaufspreis
• Vereinbarte Maklerprovision
• Vertragslaufzeit (bei einem Maklervertrag beträgt die Laufzeit in der Regel drei bis sechs Monate)
• Pflichten des Immobilienmaklers (eine genaue Definition derer ist wichtig, um festzulegen, wann es wirklich einen Provionsanspruch beim Makler gibt und wann Sie im Ernstfall die Möglichkeit haben, gemäß der Bestimmungen im Maklerrecht außerordentlich zu kündigen)

Als Kanzlei für Immobilienrecht sind wir auf diese Fälle spezialisiert und arbeiten hier mit Kooperationspartnern aus unserem Netzwerk zusammen.