Informationspflicht des Maklers und Verwirkung der Courtage

Werden beim Verkauf einer Immobilie vom Makler wichtige Informationen zurückgehalten, kann dessen Honoraranspruch entfallen. Der Anspruch kann verwirkt sein, wenn der Kunde in zumindest grob fahrlässiger Weise über den Zustand des Objekts im Unklaren gelassen wird. Weiß der Makler von der „Vermüllung“ einer Mietwohnung, muss er hierüber informieren. Darauf hat das OLG Hamm hingewiesen.

Die Klägerin ist ein Maklerunternehmen und vermittelte ein Mehrfamilienhauses in Marl. Auf ein Inserat der Klägerin, das eine Käufercourtage von 3,57 % auswies und dem Austausch von Schriftverkehr, darunter einem vollständigen Exposé, vereinbarte die Beklagte einen Besichtigungstermin und besichtigte das Objekt zusammen mit einer Mitarbeiterin der Klägerin.

Aus zwischen den Parteien umstrittenen Umständen wurde dabei die Wohnung einer älteren Dame nicht besichtigt. Die Beklagte erwarb die Immobilie.

Im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrages stellte sich heraus, dass es sich bei der nicht besichtigten Wohnung um eine sogenannte „Messie-Wohnung“ handelte.

Unter anderem mit der Behauptung, die Mitarbeiterin der Klägerin habe dies gewusst, weshalb sie ihr die fragliche Wohnung bewusst nicht gezeigt habe, hat die Beklagte die Zahlung der Maklercourtage verweigert.

Das Landgericht Münster hat zahlreiche von den Parteien benannte Zeugen vernommen und die Beklagte zur Zahlung der Maklercourtage von gut 10.000 € verurteilt (Urt. v. 23.10.2019 – 14 O 392/18).

Zur Begründung hat das Landgericht insbesondere ausgeführt, die Beklagte habe nicht bewiesen, dass die Klägerin von dem Zustand der fraglichen Wohnung gewusst habe.

Gegen dieses Urteil richtete sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr Ziel einer Klageabweisung weiterverfolgte und vorbrachte, das Landgericht habe einen von ihr benannten Zeugen nicht gehört und die Aussagen der gehörten Zeugen unvollständig gewürdigt.

Das OLG Hamm ist in rechtlicher Hinsicht davon ausgegangen, dass der Honoraranspruch aus einem Maklervertrag analog § 654 BGB verwirkt ist, wenn der Makler den Kunden in zumindest grob fahrlässiger Weise über den Zustand des Objekts im Unklaren lässt.

Die „Vermüllung“ einer Wohnung ist dabei ein aufklärungsbedürftiger Zustand. Denn bei einer „Messie-Wohnung“ seien neben Schäden an der Wohnung (z. B. Schimmelbildung) für den Erwerber auch Schwierigkeiten und hohe Kosten im Zusammenhang mit einer mitunter aufwändigen Durchsetzung eines Räumungsanspruches zu erwarten.

In tatsächlicher Hinsicht hat das OLG Hamm weitergehenden Aufklärungsbedarf gesehen und die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme durch die Vernehmung von Zeugen ergänzt.

Nachdem der Senat die Parteien im Anschluss an die Beweisaufnahme in einer vorläufigen Einschätzung darauf hingewiesen hat, dass auch die Abweisung der Klage in Betracht komme, der Senat aber bis zum Verkündungstermin nochmals alle Aspekte der Beweiswürdigung genau beraten müsse, haben sich die Parteien noch vor Verkündung eines Urteils auf eine Zahlung in Höhe der Hälfte der Klageforderung geeinigt.

OLG Hamm, Az. 18 U 149/19 (Vorinstanz: Landgericht Münster, Urt. v. 23.10.2019 – 14 O 392/18)