Kaufvertrag über „Wohnung“ keine Garantie für Baugenehmigung

Für die Wohnung im Frankfurter Nordend hat die Käuferin 330.000 Euro gezahlt. Laut Kaufvertrag erwarb sie das Sondereigentum „an der Wohnung“. Der Kauf erfolgte wie besichtigt. Die Parteien schlossen jegliche Sachmängelhaftung aus. Als die Käuferin erfuhr, dass keine Baugenehmigung vorliegt, verlangte sie die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums – ohne Erfolg.

Zwar, so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, sei das Fehlen der Genehmigung ein Sachmangel (Beschluss vom 31.10.2023 – 6 U 210/22). Mit dem zulässigen Haftungsausschluss habe die Käuferin aber freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte verzichtet.

Vermieter nicht arglistig, Haftungsausschluss wirksam

Der Haftungsausschluss sei auch wirksam. Der Verkäufer habe nicht arglistig gehandelt. Er habe vorgetragen, selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und nicht gewusst zu haben, dass die Baugenehmigung fehlt. Gegenteiliges habe die Käuferin nicht beweisen können. Dem Verkäufer könne auch nicht vorgeworfen werden, dass sich ihm die fehlende Baugenehmigung hätte aufdrängen müssen. Er sei weder an Bau noch Umbau beteiligt gewesen.

Dem Haftungsausschluss stehe auch keine Beschaffenheitsgarantie entgegen. Der Verkäufer habe keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandsflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Insbesondere liege in der Verwendung des Begriffs „Wohnung“ im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie. Vielmehr handele es sich um eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand. Der Begriff bezeichne den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken, so das OLG.