Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, was passiert, wenn Sie Ihre Verkaufsabsicht aufgeben, nachdem Sie einen Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragt haben? Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main bietet interessante Einblicke in diese Thematik.

Laut der Entscheidung des OLG bleibt ein Kunde beim Rückzug aus einem Maklervertrag lediglich verpflichtet, die konkreten Kosten zu ersetzen, die direkt mit seinem Auftrag verbunden sind. Eine Bedingung, die in vielen Standardvertragsklauseln vorkommt, besagt oft, dass auch anteilige Gemeinkosten, wie beispielsweise Bürokosten, erstattet werden müssen. Das Gericht hat jedoch deutlich gemacht, dass solche Klauseln unwirksam sind.

In dem betreffenden Fall hatte ein Kunde einen Immobilienmakler beauftragt, sein Einfamilienhaus im Hintertaunus zu vermarkten. Der Vertrag sah vor, dass der Kunde im Falle eines Rückzugs aus dem Verkaufsprozess Aufwendungsersatz leisten müsse. Nach vier Monaten entschied sich der Kunde, das Haus doch nicht zu verkaufen, und bekam daraufhin eine Rechnung über 11.454,51 €. Diese Summe setzte sich aus verschiedenen Posten zusammen, darunter auch anteilige Bürokosten.

Das Gericht entschied, dass die Klausel über den Aufwendungsersatz unangemessen sei. Zwar ist es grundsätzlich zulässig, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) einen Aufwendungsersatz zu vereinbaren, dieser muss jedoch ausschließlich für tatsächlich angefallene Kosten gelten. Zusatzkosten, die über den konkreten Aufwand hinausgehen, können nicht wirksam vereinbart werden.

Das OLG stellte klar, dass Bürokosten laufende Gemeinkosten sind, die der Makler unabhängig vom einzelnen Auftrag eingeplant hat. Daher handelt es sich nicht um individuelle Aufwendungen für einen spezifischen Kunden. Die Unwirksamkeit dieser Klausel hatte zur Folge, dass die gesamte Regelung über den Aufwendungsersatz nichtig wurde. Dies verhindert, dass Makler potenziell unzulässige Zahlungen in Rechnung stellen, in der Hoffnung, dass einige Kunden diese dennoch begleichen könnten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass beim Rückzug aus einem Maklervertrag der Kunde nur für die konkret angefallenen Kosten aufkommen muss. Das Urteil zeigt, wie wichtig es ist, die Vertragsbedingungen genau zu prüfen und sicherzustellen, dass sie fair und rechtlich zulässig sind. Wenn Sie Fragen haben oder eine individuelle Beratung wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.10.2024, Az. 19 U 134/23