BGH-Urteil zur Teilung der Maklercourtage

In einem wegweisenden Beschluss hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) über die Anforderungen an die Teilung der Maklercourtage gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB entschieden. Der Fall betraf eine Maklerin, die sowohl für den Verkäufer als auch für die Käufer eines Einfamilienhauses tätig war, wobei die Käufer in ihrer Rolle als Verbraucher zu betrachten sind.

Die Klägerin, als Maklerin tätig, hatte mit den Beklagten eine Courtagevereinbarung getroffen. Nachdem die Beklagten auf deren Nachweis eine Immobilie, konkret ein Einfamilienhaus mit Anbau und Garage, erworben hatten, stellte sich heraus, dass die Provisionsvereinbarung von der mit der Ehefrau des Eigentümers ausgehandelten Provision abwich.

In der ersten Instanz wies das Landgericht die Klage der Klägerin auf Zahlung der Maklercourtage ab. Diesen Urteilsspruch bestätigte das Oberlandesgericht in der anschließenden Berufung, unter Verweis darauf, dass der Provisionsanspruch aufgrund eines Verstoßes gegen § 656c BGB unbegründet sei. Die Klägerin bemühte sich durch eine Revision um die Durchsetzung ihrer Ansprüche.

Der BGH entschied zugunsten der Vorinstanzen und wies die Revision der Klägerin zurück. Zentrale Begründung für die Unwirksamkeit des Maklervertrags war, dass die Klägerin sich nicht von der Ehefrau des Verkäufers sowie von den als Verbraucher agierenden Käufern eine Provision in gleicher Höhe versprechen ließ, was nach den Vorgaben des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlich wäre.

Im vorliegenden Fall wurde das Objekt als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB qualifiziert. Dabei stellte der BGH fest, dass der Erwerb des Objekts erkennbar Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts diente, was auch durch die Möglichkeit einer geringfügigen gewerblichen Nutzung, wie etwa durch einen bescheidenen Büroanbau, nicht infrage gestellt werden kann.

Ein weiterer Punkt des Urteils befasste sich mit der Frage, ob es einen Unterschied macht, ob der Verkäufer selbst oder dessen Ehefrau den Makler beauftragt hat. Der BGH stellte klar, dass § 656c BGB auch dann zur Anwendung kommt, wenn ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Diese Auslegung basiert auf dem Zweck des Gesetzes, der den Schutz von Verbrauchern vor überhöhten Maklerkosten gewährleisten soll, unabhängig davon, ob der Vertrag mit einer Partei des Kaufvertrags oder einem Dritten geschlossen wurde.

Das Urteil des BGH verdeutlicht die strengen Anforderungen an die Teilung der Maklercourtage bei Geschäften, die sowohl Verkäufer als auch Käufer betreffen. Die Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für die Praxis der Immobilienvermittlung, insbesondere in Fällen, in denen Makler mehrere Parteien bedienen. Um rechtlichen Komplikationen und möglichen Ansprüchen auf Provisionen vorzubeugen, sollten Makler sicherstellen, dass alle Courtagevereinbarungen den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen und Transparenz gegenüber allen beteiligten Parteien gewahrt bleibt.

BGH, Urteil vom 06. März 2025 – I ZR 32/24