In einer wegweisenden Entscheidung hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in seinem Urteil vom 27. Februar 2025 – C-674/23 – die Zulässigkeit der Deckelung von Maklergebühren im Rahmen des europäischen Rechts grundsätzlich affirmiert. Diese Regelung, die aus Slowenien stammt, ist als Teil eines größeren Verbraucherschutzprogramms zu betrachten, welches zum Ziel hat, den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum zu fördern.

Gemäß dem slowenischen Gesetz dürfen die Provisionen für Immobilienvermittlungsdienstleistungen eine Grenze von 4% des Vertragspreises beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie nicht überschreiten. Bei Mietverhältnissen ist die maximale Provision auf eine Monatsmiete beschränkt, wobei auch hier eine 4%-Regelung zur Anwendung kommen kann, abhängig von der Höhe der monatlichen Miete und der Gesamtdauer des Mietverhältnisses. Ein Vermittlungsvertrag, der diese Vorschriften missachtet, wird als nichtig angesehen.

Die Herausforderung für das slowenische Verfassungsgericht bestand darin, die Vereinbarkeit dieser Regelung mit der europäischen Dienstleistungsrichtlinie zu bewerten. Der EuGH hat klargestellt, dass die Deckelung von Maklergebühren unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist. Diese Bedingungen beruhen auf der Notwendigkeit, Diskriminierung auszuschließen, die Regelung durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses zu legitimieren und auf Verhältnismäßigkeit zu achten.

Die Unbedenklichkeit der Maßnahme in Bezug auf Diskriminierung konnte der EuGH bereits bestätigen, da die Provisionsobergrenze für alle Immobilienmakler unabhängig von deren Standort einheitlich gilt. Diese Regelung schränkt somit nicht den Wettbewerb ein oder benachteiligt bestimmte Marktakteure.

Ein zentraler Aspekt der Rechtfertigung für die Deckelung ist die Annahme, dass die Höhe der Maklergebühren direkt in den Kauf- oder Mietpreis einfließt. Durch die Begrenzung der Provisionen wird angestrebt, den Zugang zu wirtschaftlich tragbarem Wohnraum zu erleichtern, insbesondere für vulnerable Gruppen wie junge Erwachsene, Studierende und Senioren. Des Weiteren soll die Maßnahme zur Erhöhung der Preistransparenz beitragen und die Erhebung überhöhter Honorare durch Immobilienvermittler verhindern.

Das slowenische Verfassungsgericht muss nun prüfen, ob die Provisionsdeckelung tatsächlich notwendig ist, um die genannten Ziele zu erreichen oder ob gegebenenfalls weniger eingreifende Maßnahmen zur Verfügung stehen. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass die Provision eine Höhe erreichen muss, die für die Vermittlungsunternehmen ausreichend ist, um deren Kosten zu decken und einen angemessenen Gewinn zu erzielen.

Insgesamt stellt die Entscheidung des EuGH einen bedeutenden Schritt dar, um den Wohnungsmarkt fairer und für einen größeren Personenkreis zugänglich zu gestalten. Es bleibt abzuwarten, wie die weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen in Slowenien verlaufen und welche Auswirkungen diese für das gesamte Territorium der Europäischen Union haben werden.

EuGH, Urteil vom 27.02.2025 – C-674/23