Folgen eines vertraglichen Wohnrechts bei Verkauf der Immobilie

Welche Folgen hat ein nicht ins Grundbuch eingetragenes Wohnrecht, wenn die Immobilie später verkauft wird? Das OLG Oldenburg hat entschieden, dass ein schuldrechtliches Wohnrecht zwar nicht gegenüber den Erwerbern geltend gemacht werden kann, aber Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer bestehen können. Im Streitfall hatte eine Großmutter gegen ihren Enkel geklagt.

Wenn der eine Ehegatte stirbt, möchte der andere Ehegatte meist im ehelichen Haus verbleiben. Darüber muss man sich Gedanken machen, wenn die Erbengemeinschaft das Haus verkauft. So auch in einem Fall, den das OLG Oldenburg zu entscheiden hatte.

Die Klägerin war gemeinsam mit ihren beiden Töchtern Erbin ihres Ehemannes geworden. Man einigte sich mit dem Enkel der Frau über einen Verkauf des Hauses in Osnabrück, das dem Verstorbenen gehört hatte.

Dabei gab es Gespräche darüber, dass die Klägerin grundsätzlich in dem Haus wohnen bleiben könne, auch wenn der Enkel Eigentümer der Immobilie würde. Es kam aber nicht zur Eintragung eines dinglichen Wohnrechts im Grundbuch.

Der Enkel kündigte gegenüber seiner Großmutter nach ca. 1 ½ Jahren „das unentgeltliche Nutzungsverhältnis“ und verkaufte das Haus dann zum mehr als doppelten Preis an ein junges Paar.

Die Klägerin verklagte den Enkel vor dem Landgericht Osnabrück auf Feststellung, dass ihr ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht zustehe.

Das Landgericht verurteilte den Enkel entsprechend.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Vor dem OLG Oldenburg hatte die Berufung des Enkels keinen Erfolg.

Die Großmutter habe einen Anspruch auf Feststellung, dass ihr gegenüber dem Enkel ein schuldrechtliches Wohnrecht zustehe – also ein Wohnrecht, das nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Dies gelte trotz des Weiterverkaufs der Immobilie. Angesichts des Verkaufs an das junge Ehepaar kämen jetzt nämlich möglicherweise Schadensersatzansprüche der Großmutter gegen den Enkel in Betracht, so dass sie ein sogenanntes „Feststellungsinteresse“ habe.

Im Rahmen der Zeugenvernehmung vor dem Landgericht habe sich ergeben, dass sich die Großmutter, ihre beiden Töchter und der Enkel vor dem Verkauf an diesen bei einem Kaffeetrinken darauf geeinigt hätten, dass die damals Mitte 70-jährige Großmutter auch bei einer Übernahme des Hauses durch den Enkel in dem Haus wohnen bleiben dürfe (= schuldrechtliches Wohnrecht).

Ein Kündigungsrecht habe der Enkel nicht bewiesen.

Weil es sich nur um ein schuldrechtliches, nicht eingetragenes Wohnrecht handelt, wird die Großmutter dies gegenüber den neuen Käufern nicht geltend machen können. Ihr dürften aber Schadensersatzansprüche gegen ihren Enkel zustehen.

OLG Oldenburg, Beschl. v. 27.04.2023 und 22.06.2023 – 8 U 174/22