Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten

In einer bedeutsamen Entscheidung hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) die Nichtigkeit einer Vereinbarung über Maklerkosten festgestellt, die gegen den in § 656d BGB verankerten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns verstößt. Diese Entscheidung wirft einen klaren Lichtstrahl auf die rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilienkäufe und die Rolle von Maklern in diesen Transaktionen.

Im vorliegenden Fall erwarben die Kläger ein Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte errichtet ist. Die Verkäuferin hatte das beklagte Maklerunternehmen mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt, was zu einem offenen Anspruch des Maklers gegenüber der Verkäuferin in Höhe von 25.000 € führte. Der ursprüngliche Kaufpreis war um diesen Betrag reduziert worden. Die Kläger verpflichteten sich in der Folge, den vollen Maklerlohn in gleicher Höhe an die Beklagte zu entrichten, was sie nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags auch taten. Allerdings leistete die Verkäuferin keine Zahlung des Maklerlohns, was schließlich zu der Klage der Käufer führte, die die Rückzahlung des Betrags forderten.

Das Landgericht hatte den Klägern zunächst Recht gegeben. Im Rahmen der Berufung der Beklagten entschied das Oberlandesgericht, die landgerichtliche Entscheidung teilweise abzuändern und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 12.500 € an die Kläger. Der Fall gelangte daraufhin in die Revision, wobei die Kläger eine vollständige Stattgabe und die Beklagte eine vollständige Abweisung des Rückzahlungsantrags anstrebten.

In seiner letztendlichen Entscheidung hob der BGH das Berufungsurteil auf und stellte die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts wieder her. Zentral für diese Entscheidung war die Auslegung von § 656d BGB, dessen Anwendbarkeit nicht auf Vereinbarungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags über Wohnungen oder Einfamilienhäuser beschränkt ist. Vielmehr erfasst diese Bestimmung jegliche vertragliche Vereinbarung, die entweder unmittelbar oder mittelbar einen Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns begründet.

Der BGH stellte klar, dass auch Vereinbarungen zwischen dem Makler und der Partei des Kaufvertrags, die nicht Teil des Maklervertrags ist, unter die Regelungen des § 656d BGB fallen. Insbesondere war es nicht relevant, dass die Verkäuferin an die Beklagte zur Zahlung des vereinbarten Maklerlohns verpflichtet war. Im Innenverhältnis waren die Käufer zur Zahlung des vollumfänglichen Maklerlohns verpflichtet, wodurch die Verkäuferin nicht in der Lage war, ihrer Verpflichtung in gleichem Maße nachzukommen.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass ein Verstoß gegen die Bestimmungen des § 656d BGB zur Gesamtnichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung führt. Eine geltungserhaltende Reduktion kommt somit nicht in Betracht. Daher sind die Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB berechtigt, die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe zu verlangen.

Diese Entscheidung des BGH untermauert die rechtlichen Standards, die für die Vereinbarung von Maklerhonoraren gelten. Käufer und Verkäufer von Immobilien sollten sich der rechtlichen Implikationen bewusst sein, die sich aus solchen Vereinbarungen ergeben. Die klare Haltung des BGH hinsichtlich der Nichtigkeit von Maklerkostenvereinbarungen, die gegen § 656d BGB verstoßen, dient dem Schutz der Parteien und fördert eine faire und nachvollziehbare Kostenstruktur im Immobiliengeschäft.

BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24