Hausverkauf: Haftung wegen Marderschäden?

Wann haben Käufer einer Immobilie bei nachträglich festgestellten Schäden Ersatzansprüche? Das OLG Oldenburg hat in einem Hinweisbeschluss die Haftung eines Verkäufers für Schäden abgelehnt, die Marder an der Wärmedämmung eines Hausdaches verursacht hatten. Demnach konnte nicht bewiesen werden, dass der Verkäufer von einem Marderbefall wusste und diesen arglistig verschwiegen hatte.

Beim Verkauf eines Hauses schließen die Parteien häufig eine Haftung des Verkäufers für Mängel aus. So steht es in den meisten Kaufverträgen. Schließlich hat der Käufer das Objekt meist auch ganz genau angesehen.

Nicht ausschließen darf man allerdings nach dem Gesetz solche Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Ob ein solches arglistiges Verschweigen vorliegt, muss manchmal vor Gericht geklärt werden.

So auch war es auch in einem vom OLG Oldenburg entschiedenen Fall: Die Klägerin hatte von dem Beklagten ein Haus im Landkreis Friesland gekauft. Als sie sechs Monate später das Haus renovierte, stellte sie Schäden an der Wärmedämmung am Dach fest, die auf Marderbefall schließen ließen.

Die Klägerin legte ein Gutachten vor, aus dem sich ergab, dass in der Vergangenheit mehrere Marder auf dem Dachboden gelebt hatten, was zu erheblicher Geräuschentwicklung und erheblicher Kotansammlung und Schäden in der Dämmung geführt habe.

Sie verlangte von dem Verkäufer Schadensersatz. Der Verkäufer wies eine Haftung zurück. Ihm sei von einem Marderbefall nichts bekannt gewesen.

Das OLG Oldenburg hat die Entscheidung des Landgerichts in einem Hinweis bestätigt.

Eine Haftung des Verkäufers bestehe im konkreten Fall nicht. Die Klägerin habe nicht beweisen können, dass der Verkäufer einen akuten Marderbefall arglistig verschwiegen habe.

Auch der Klägerin sei der Befall erst sechs Monate später bei der Renovierung aufgefallen. Der Beklagte habe das Haus nur zwei Jahre lang selbst bewohnt. Zwar hätte der Vorbesitzer ihm von einem Marderbefall berichtet.

Es sei aber durchaus glaubhaft und vorstellbar, dass der Verkäufer in seiner Besitzzeit keinerlei Anzeichen für einen akuten Marderbefall bemerkt habe, weil der Befall schon länger zurückliege. Entsprechend hätte für ihn keine Aufklärungspflicht bestanden. Ein arglistiges Verhalten sei nicht bewiesen.

Die Käuferin hat nach dem Hinweis des Senats die Berufung zurückgenommen. Die Käuferin muss jetzt den Marderschaden auf eigene Kosten beseitigen.

OLG Oldenburg, Hinweisbeschluss v. 07.03.2023 – 12 U 130/22