Der BGH prä­zi­siert seine Recht­spre­chung zur Wirk­sam­keit von Ver­trä­gen bei Schwarz­geld­ab­re­den. Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge sind dem­nach nicht grund­sätz­lich nich­tig, wenn bei der Be­ur­kun­dung ein ge­rin­ge­rer Preis an­ge­ge­ben wurde, um Steu­ern zu hin­ter­zie­hen. Bei Werk­ver­trä­gen hat der BGH schon mehr­fach an­ders ent­schie­den.

Wenn Schwarzgeldabreden im Spiel sind, steht die Wirksamkeit des zugrundeliegenden Vertrags in Frage. Der BGH hat nun seine Rechtsprechung präzisiert: Anders als bei Dienst- oder Werkverträgen – bei denen aus § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) eine Nichtigkeit gemäß § 134 BGB abgeleitet wird – bleiben Grundstückskaufverträge wirksam. Erwägungen des SchwarzArbG seien hierauf nicht übertragbar, so das Gericht. Anders läge es nur, wenn die Steuerhinterziehung der einzige Zweck des Rechtsgeschäfts sei, was hier aber nicht der Fall war.

Die Parteien eines Grundstückskaufs hatten beim Kaufpreis geschummelt, um einen Teil der Grunderwerbsteuer zu hinterziehen. Sie ließen ihren Vertrag notariell beurkunden, der Kaufpreis im beurkundeten Kaufvertrag fiel allerdings niedriger aus, als die Parteien tatsächlich – mündlich – vereinbart hatten.
Formunwirksamkeit wurde geheilt

Der BGH wies die Revision des Verkäufers zurück, die Käuferin sei wirksam Eigentümerin geworden. Zwar sei der beurkundete Kaufvertrag mit dem geringeren Kaufpreis als Scheingeschäft gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Jedoch war der BGH – wie das Berufungsgericht – der Auffassung, dass der mündlich geschlossene Vertrag mit dem tatsächlichen Kaufpreis wirksam sei. Der ohne notarielle Beurkundung bestehende Formfehler werde durch die notariell erklärte Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch geheilt.

Der V. Zivilsenat ändert hier zwar nicht seine Rechtsprechung, ordnet aber seine Entscheidungen in das Gefüge der BGH-Rechtsprechung zum Thema Schwarzgeld ein und grenzt insbesondere zur Rechtsprechung des VII. Zivilsenats ab, der sich hauptsächlich mit Werkvertragsrecht befasst und regelmäßig die Nichtigkeit zugrundeliegender Verträge bei Schwarzgeldabreden annimmt. Er stellt klar: Auch wenn der VII. Zivilsenat zwischenzeitlich mehrmals zum Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz entschieden habe, bewegten sich die Urteile nur im Bereich des Werkvertragsrechts. Für Grundstückskäufe bleibt es bei einer grundsätzlichen Wirksamkeit zugrundeliegender Verträge.

BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 115/22

Redaktion beck-aktuell, dd, 3. Mai 2024.