Der V. Zi­vil­se­nat hat zur Ver­jäh­rung des An­spruchs auf Ei­gen­tums­ver­schaf­fung beim Grund­stücks­kauf­ver­trag eine wich­ti­ge Klar­stel­lung zu sei­ner frü­he­ren Recht­spre­chung ge­trof­fen: Wenn der An­spruch laut Ver­trag nicht so­fort fäl­lig ist, be­ginnt auch die Ver­jäh­rungs­frist ent­spre­chend spä­ter.

Der Verkäufer eines Grundstücks wollte die Löschung einer 2004 ins Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung erreichen, weil er den Übertragungsanspruch der Käuferin inzwischen für verjährt hielt. Die Parteien hatten im Kaufvertrag vom 20. August 2004 vereinbart, dass die Käuferin den Antrag auf Auflassung nicht stellen durfte. Die Käuferin zahlte – wie vereinbart – einen Teilbetrag von 80.000 Euro des Kaufpreises an. Hintergedanke war, dass der Verkäufer sich ein Ersatzgrundstück kaufen wollte. Zur Zahlung des Restkaufpreises wurde die Käuferin nicht aufgefordert. Erst nachdem der Eigner eine Löschungsklage bei Gericht eingereicht hatte, hinterlegte sie den restlichen Kaufpreis zugunsten seiner Tochter. Die Vorinstanzen gaben dem Verkäufer Recht: Der durch die Vormerkung gesicherte Übereignungsanspruch der Käuferin sei verjährt: Die Verjährungsfrist habe mit Abschluss des Kaufvertrages am 20. August 2004 zu laufen begonnen, und Verjährung sei genau zehn Jahre später mit Ablauf des 20. August 2014 eingetreten.

Das hielt der BGH (Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22) jedoch im Ansatz für falsch: Auch bei einem Grundstückskaufvertrag im Gegenseitigkeitsverhältnis beginne die Verjährungsfrist für den Übereignungsanspruch nicht zwingend mit dem Vertragsschluss, sondern mit Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung.
Verjährungsfrist beginnt nicht per se mit Vertragsschluss

Der für das Grundstücksrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH stellt klar: „Die von dem Berufungsgericht zitierte Entscheidung des Senats vom 19.05.2006 (V ZR 40/05, NJW 2006, 2773) ist nicht so zu verstehen, dass für Ansprüche aus einem gegenseitigen Vertrag die Verjährung immer bereits mit Vertragsschluss beginnt, ohne dass es auf die Fälligkeit ankäme (so aber Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl., § 199 Rn. 3)“.

Zwar sei auch bei einem Kaufvertrag im Grundsatz der Zeitpunkt des Vertragsschlusses für die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung nach §§ 199, 200 BGB und damit für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebend. Etwas anderes, so der BGH weiter, gelte aber dann, wenn der Anspruch – wie wohl hier – „wegen einer von vornherein getroffenen vertraglichen Abrede“ erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig werde. Das OLG München müsse daher insbesondere nochmals prüfen, wann genau der Eigentumsverschaffungsanspruch der Käuferin fällig werden sollte.

BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22
(Quelle: Redaktion beck-aktuell, ns, 17. April 2024)