Vertragsstrafe trotz Rücktritt vom Bauträgervertrag möglich

In einer Entscheidung des BGH hat dieser klargestellt, dass ein Rücktritt vom Bauträgervertrag nicht automatisch zur Aufhebung einer vereinbarten Vertragsstrafe führt. Dies wirft wesentliche Fragen hinsichtlich des Zusammenspiels zwischen Vertragsrecht und den Rechten der Parteien auf, insbesondere für Käufer und Bauträger.

Der Fall beruhte auf einem Projekt mit einer Kostenhöhe von 7,3 Millionen Euro, in dessen Rahmen ein Bauträger verpflichtet war, ein Fabrikgebäude in ein Wohnhaus umzubauen. Gemäß Vertrag sollte der Umbau innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen sein. Bei Verzögerungen war eine Vertragsstrafe von bis zu 5 % des Kaufpreises vorgesehen. Zusätzlich sah der Vertrag ein beidseitiges Rücktrittsrecht vor, falls der Umbau nach einem festgelegten Datum nicht abgeschlossen wurde.

Tatsächlich wurde der Umbau nicht termingerecht vollendet, was dazu führte, dass der Käufer am letzten möglichen Tag von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch machte. Er forderte nicht nur die Rückabwicklung des Vertrags, sondern auch die volle Höhe der Vertragsstrafe. Zunächst sprach das Landgericht Berlin dem Käufer einen Teilbetrag zu, doch das Kammergericht entschied, dass der Bauträger die gesamte Vertragsstrafe zu zahlen habe. Der daraufhin eingelegte Revisionsantrag des Bauträgers wurde vom BGH zurückgewiesen, was die Gültigkeit der Vertragsstrafe bestätigte.

Der BGH stellt fest, dass ein Rücktritt vom Vertrag nicht automatisch zu einem Erlöschen des Anspruchs auf Vertragsstrafe führt. Diese Entscheidung ist insbesondere auf die Auslegung des § 325 BGB gestützt, der klarstellt, dass ein Rücktritt den Anspruch auf Schadensersatz nicht ausschließt. Die Vertragsstrafe wurde in diesem Fall als eine Form des pauschalierten Schadensersatzes betrachtet, die auch im Falle eines Rücktritts weiterhin gilt.

Darüber hinaus betont der BGH die Daseinsberechtigung der Vertragsstrafe. Sie dient nicht nur der Kompensation für Schäden, die aus Verzögerungen entstehen, sondern erfüllt auch eine präventive Funktion, indem sie den Schuldner dazu anregt, vertragliche Fristen einzuhalten. Das Gericht argumentiert, dass die Möglichkeit, eine Vertragsstrafe auch nach einem Rücktritt zu fordern, sowohl dem Gläubiger als auch dem Schuldner zugutekommt: Der Gläubiger wird vor einem aufwendigen Nachweis von Verzugsschäden bewahrt, während der Schuldner unter Druck bleibt, fristgerecht zu leisten.

Zusammenfassend zeigt dieser Fall, dass Käufer auch bei einem Rücktritt vom Vertrag nicht auf ihre Ansprüche aus einer Vertragsstrafe verzichten müssen. Dies stellt einen wichtigen rechtlichen Schutz für Käufer dar und verdeutlicht die Bedeutung klarer vertraglicher Regelungen. Unternehmen, die Verträge im Bauwesen abschließen, sollten sich der Implikationen dieser Entscheidung bewusst sein und ihre Verträge entsprechend gestalten, um potentielle Risiken zu minimieren.

BGH, Urteil vom 22.05.2025 – VII ZR 129/24