Kategorie: Allgemein

In einem wegweisenden Beschluss hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) über die Anforderungen an die Teilung der Maklercourtage gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB entschieden. Der Fall betraf eine Maklerin, die sowohl für den Verkäufer als auch für die Käufer eines Einfamilienhauses tätig war, wobei die Käufer in ihrer Rolle als Verbraucher zu betrachten sind.

Die Klägerin, als Maklerin tätig, hatte mit den Beklagten eine Courtagevereinbarung getroffen. Nachdem die Beklagten auf deren Nachweis eine Immobilie, konkret ein Einfamilienhaus mit Anbau und Garage, erworben hatten, stellte sich heraus, dass die Provisionsvereinbarung von der mit der Ehefrau des Eigentümers ausgehandelten Provision abwich.

In der ersten Instanz wies das Landgericht die Klage der Klägerin auf Zahlung der Maklercourtage ab. Diesen Urteilsspruch bestätigte das Oberlandesgericht in der anschließenden Berufung, unter Verweis darauf, dass der Provisionsanspruch aufgrund eines Verstoßes gegen § 656c BGB unbegründet sei. Die Klägerin bemühte sich durch eine Revision um die Durchsetzung ihrer Ansprüche.

Der BGH entschied zugunsten der Vorinstanzen und wies die Revision der Klägerin zurück. Zentrale Begründung für die Unwirksamkeit des Maklervertrags war, dass die Klägerin sich nicht von der Ehefrau des Verkäufers sowie von den als Verbraucher agierenden Käufern eine Provision in gleicher Höhe versprechen ließ, was nach den Vorgaben des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlich wäre.

Im vorliegenden Fall wurde das Objekt als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB qualifiziert. Dabei stellte der BGH fest, dass der Erwerb des Objekts erkennbar Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts diente, was auch durch die Möglichkeit einer geringfügigen gewerblichen Nutzung, wie etwa durch einen bescheidenen Büroanbau, nicht infrage gestellt werden kann.

Ein weiterer Punkt des Urteils befasste sich mit der Frage, ob es einen Unterschied macht, ob der Verkäufer selbst oder dessen Ehefrau den Makler beauftragt hat. Der BGH stellte klar, dass § 656c BGB auch dann zur Anwendung kommt, wenn ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Diese Auslegung basiert auf dem Zweck des Gesetzes, der den Schutz von Verbrauchern vor überhöhten Maklerkosten gewährleisten soll, unabhängig davon, ob der Vertrag mit einer Partei des Kaufvertrags oder einem Dritten geschlossen wurde.

Das Urteil des BGH verdeutlicht die strengen Anforderungen an die Teilung der Maklercourtage bei Geschäften, die sowohl Verkäufer als auch Käufer betreffen. Die Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für die Praxis der Immobilienvermittlung, insbesondere in Fällen, in denen Makler mehrere Parteien bedienen. Um rechtlichen Komplikationen und möglichen Ansprüchen auf Provisionen vorzubeugen, sollten Makler sicherstellen, dass alle Courtagevereinbarungen den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen und Transparenz gegenüber allen beteiligten Parteien gewahrt bleibt.

BGH, Urteil vom 06. März 2025 – I ZR 32/24

In einer bedeutsamen Entscheidung hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) die Nichtigkeit einer Vereinbarung über Maklerkosten festgestellt, die gegen den in § 656d BGB verankerten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns verstößt. Diese Entscheidung wirft einen klaren Lichtstrahl auf die rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilienkäufe und die Rolle von Maklern in diesen Transaktionen.

Im vorliegenden Fall erwarben die Kläger ein Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte errichtet ist. Die Verkäuferin hatte das beklagte Maklerunternehmen mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt, was zu einem offenen Anspruch des Maklers gegenüber der Verkäuferin in Höhe von 25.000 € führte. Der ursprüngliche Kaufpreis war um diesen Betrag reduziert worden. Die Kläger verpflichteten sich in der Folge, den vollen Maklerlohn in gleicher Höhe an die Beklagte zu entrichten, was sie nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags auch taten. Allerdings leistete die Verkäuferin keine Zahlung des Maklerlohns, was schließlich zu der Klage der Käufer führte, die die Rückzahlung des Betrags forderten.

Das Landgericht hatte den Klägern zunächst Recht gegeben. Im Rahmen der Berufung der Beklagten entschied das Oberlandesgericht, die landgerichtliche Entscheidung teilweise abzuändern und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 12.500 € an die Kläger. Der Fall gelangte daraufhin in die Revision, wobei die Kläger eine vollständige Stattgabe und die Beklagte eine vollständige Abweisung des Rückzahlungsantrags anstrebten.

In seiner letztendlichen Entscheidung hob der BGH das Berufungsurteil auf und stellte die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts wieder her. Zentral für diese Entscheidung war die Auslegung von § 656d BGB, dessen Anwendbarkeit nicht auf Vereinbarungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags über Wohnungen oder Einfamilienhäuser beschränkt ist. Vielmehr erfasst diese Bestimmung jegliche vertragliche Vereinbarung, die entweder unmittelbar oder mittelbar einen Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns begründet.

Der BGH stellte klar, dass auch Vereinbarungen zwischen dem Makler und der Partei des Kaufvertrags, die nicht Teil des Maklervertrags ist, unter die Regelungen des § 656d BGB fallen. Insbesondere war es nicht relevant, dass die Verkäuferin an die Beklagte zur Zahlung des vereinbarten Maklerlohns verpflichtet war. Im Innenverhältnis waren die Käufer zur Zahlung des vollumfänglichen Maklerlohns verpflichtet, wodurch die Verkäuferin nicht in der Lage war, ihrer Verpflichtung in gleichem Maße nachzukommen.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass ein Verstoß gegen die Bestimmungen des § 656d BGB zur Gesamtnichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung führt. Eine geltungserhaltende Reduktion kommt somit nicht in Betracht. Daher sind die Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB berechtigt, die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe zu verlangen.

Diese Entscheidung des BGH untermauert die rechtlichen Standards, die für die Vereinbarung von Maklerhonoraren gelten. Käufer und Verkäufer von Immobilien sollten sich der rechtlichen Implikationen bewusst sein, die sich aus solchen Vereinbarungen ergeben. Die klare Haltung des BGH hinsichtlich der Nichtigkeit von Maklerkostenvereinbarungen, die gegen § 656d BGB verstoßen, dient dem Schutz der Parteien und fördert eine faire und nachvollziehbare Kostenstruktur im Immobiliengeschäft.

BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24

In einer wegweisenden Entscheidung hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in seinem Urteil vom 27. Februar 2025 – C-674/23 – die Zulässigkeit der Deckelung von Maklergebühren im Rahmen des europäischen Rechts grundsätzlich affirmiert. Diese Regelung, die aus Slowenien stammt, ist als Teil eines größeren Verbraucherschutzprogramms zu betrachten, welches zum Ziel hat, den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum zu fördern.

Gemäß dem slowenischen Gesetz dürfen die Provisionen für Immobilienvermittlungsdienstleistungen eine Grenze von 4% des Vertragspreises beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie nicht überschreiten. Bei Mietverhältnissen ist die maximale Provision auf eine Monatsmiete beschränkt, wobei auch hier eine 4%-Regelung zur Anwendung kommen kann, abhängig von der Höhe der monatlichen Miete und der Gesamtdauer des Mietverhältnisses. Ein Vermittlungsvertrag, der diese Vorschriften missachtet, wird als nichtig angesehen.

Die Herausforderung für das slowenische Verfassungsgericht bestand darin, die Vereinbarkeit dieser Regelung mit der europäischen Dienstleistungsrichtlinie zu bewerten. Der EuGH hat klargestellt, dass die Deckelung von Maklergebühren unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist. Diese Bedingungen beruhen auf der Notwendigkeit, Diskriminierung auszuschließen, die Regelung durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses zu legitimieren und auf Verhältnismäßigkeit zu achten.

Die Unbedenklichkeit der Maßnahme in Bezug auf Diskriminierung konnte der EuGH bereits bestätigen, da die Provisionsobergrenze für alle Immobilienmakler unabhängig von deren Standort einheitlich gilt. Diese Regelung schränkt somit nicht den Wettbewerb ein oder benachteiligt bestimmte Marktakteure.

Ein zentraler Aspekt der Rechtfertigung für die Deckelung ist die Annahme, dass die Höhe der Maklergebühren direkt in den Kauf- oder Mietpreis einfließt. Durch die Begrenzung der Provisionen wird angestrebt, den Zugang zu wirtschaftlich tragbarem Wohnraum zu erleichtern, insbesondere für vulnerable Gruppen wie junge Erwachsene, Studierende und Senioren. Des Weiteren soll die Maßnahme zur Erhöhung der Preistransparenz beitragen und die Erhebung überhöhter Honorare durch Immobilienvermittler verhindern.

Das slowenische Verfassungsgericht muss nun prüfen, ob die Provisionsdeckelung tatsächlich notwendig ist, um die genannten Ziele zu erreichen oder ob gegebenenfalls weniger eingreifende Maßnahmen zur Verfügung stehen. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass die Provision eine Höhe erreichen muss, die für die Vermittlungsunternehmen ausreichend ist, um deren Kosten zu decken und einen angemessenen Gewinn zu erzielen.

Insgesamt stellt die Entscheidung des EuGH einen bedeutenden Schritt dar, um den Wohnungsmarkt fairer und für einen größeren Personenkreis zugänglich zu gestalten. Es bleibt abzuwarten, wie die weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen in Slowenien verlaufen und welche Auswirkungen diese für das gesamte Territorium der Europäischen Union haben werden.

EuGH, Urteil vom 27.02.2025 – C-674/23

Der Erwerb eines Eigenheims ist für viele Menschen ein lang gehegter Traum, der jedoch in einigen Fällen abrupt enden kann. Aktuell hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil die Verantwortung von Darlehensvermittlern bei der Kommunikation von Risiken in den Fokus gerückt. Dies könnte weitreichende Folgen für die Praxis der Darlehensvergabe haben.

Im vorliegenden Fall waren ein Ehepaar und ein Darlehensvermittler miteinander verbunden durch das Bestreben, den Erwerb eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus zu realisieren. Nachdem eine Bank die Finanzierung in Höhe von 450.000 Euro abgelehnt hatte, wählte das Ehepaar einen Darlehensvermittler, der schließlich ein Darlehen in Höhe von 350.000 Euro arrangierte. Während sie im Beratungsprotokoll auf mögliche Kosten bei Nichtannahme des Darlehens hingewiesen wurden, kam es aus nicht vorhersehbaren Gründen zum Ablauf des Notartermins: Der Verkäufer des Grundstücks entschloss sich, den Verkauf zwei Wochen vor dem geplanten Termin abzulehnen. In der Folge forderte die Bank eine Entschädigung in Höhe von 35.862,29 Euro, die das Ehepaar fristgerecht entrichtete.

Das Ehepaar entschied sich, diese Kosten gerichtlich zurückzufordern. Sie argumentierten, dass der Filialleiter des Darlehensvermittlers bei Nachfragen bezüglich der Risiken des Abschlusses des Darlehensvertrags die Situation verharmlost habe. Insbesondere habe er erklärt, dass er in seiner beruflichen Laufbahn noch nie einen derartigen Abbruch in einem so fortgeschrittenen Verhandlungsstadium erlebt habe. In der ersten Instanz verurteilte das Landgericht Leipzig die Vermittlungsfirma lediglich zur Zahlung von 50 % der Hauptforderung, da ein Mitverschulden des Ehepaars angenommen wurde. Das Oberlandesgericht Dresden wies die Klage letztlich ab und argumentierte, dass die Risiken des Darlehensvertrags dem Ehepaar bekannt gewesen seien.

Die anschließende Revision vor dem BGH erzielte jedoch ein anderes Ergebnis. In seinem Urteil vom 20. Februar 2025 stellte der I. Zivilsenat fest, dass ein Schadensersatzanspruch der Eheleute gemäß §§ 655a, 280 Abs. 1 BGB unter bestimmten Voraussetzungen gegeben sein könnte. Die entscheidende Frage blieb, ob der Darlehensvermittler im Beratungsgespräch das Risiko eines Misserfolgs beim Grundstückskauf verharmlost hatte. Sollte dies der Fall sein, könnte eine Haftung des Unternehmens in Betracht kommen.

Die Richterinnen und Richter des BGH wiesen darauf hin, dass, obwohl dem Ehemann das grundsätzliche Risiko eines fehlgeschlagenen Geschäfts bewusst war, er dennoch auf die positive Zusicherung des Filialleiters vertrauen konnte, dass man gemeinsam eine Lösung finden würde. In diesem Zusammenhang betonten die Richter die Verpflichtung des Darlehensvermittlers zu einer umfassenden und transparenten Aufklärung, die sicherstellen muss, dass realistische Risiken nicht als „nur theoretischer Natur“ dargestellt werden dürfen.

BGH, Urteil vom 20.02.2025 – I ZR 122/23

Wenn Bauunternehmen in finanzielle Schwierigkeiten geraten und letztendlich Insolvenz anmelden müssen, sind viele Hauseigentümer besorgt über die bereits geleisteten Abschlagszahlungen. Oft versuchen diese, überschüssige Zahlungen zurückzufordern und sind dazu geneigt, vom Insolvenzverwalter eine Schlussrechnung anzufordern. Doch vielen ist nicht bewusst, dass der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil klargestellt hat, dass eine solche Schlussrechnung nicht ohne Weiteres erlangt werden kann.

Der Fall ist wie folgt: Eine Hauseigentümerin hatte ein Bauunternehmen mit dem Ausbau ihres Dachbodens beauftragt. Tragischerweise ging das Unternehmen bankrott, bevor die Arbeiten abgeschlossen werden konnten. Die Eigentümerin hatte bereits beträchtliche Abschlagszahlungen geleistet und wollte nun den überzahlten Betrag zurückhaben. Um ihre Rückforderung zu unterstützen, verlangte sie vom Insolvenzverwalter eine prüffähige Schlussrechnung, um ihre Forderung zur Insolvenztabelle anzumelden. Der Insolvenzverwalter jedoch verweigerte diese.

Zunächst gab es positive Urteile für die Hauseigentümerin vom Landgericht (LG) und dem Oberlandesgericht (OLG). Doch der BGH hat – auf Revision des Insolvenzverwalters – entschieden, dass die Klage der Hauseigentümerin nicht erfolgreich war (Urteil vom 07.11.2024 – IX ZR 179/23). Die Entscheidung basiert auf der Tatsache, dass es sich bei der Rückforderung von Voraus- oder Abschlagszahlungen um eine Insolvenzforderung handelt, die nur durch eine entsprechende Anmeldung zur Insolvenztabelle geltend gemacht werden kann. Der BGH stellte zudem fest, dass eine Schlussrechnung vom Insolvenzverwalter nicht einfach so angefordert werden kann. Solange die Hauptforderung nicht zur Tabelle angemeldet wurde und der Anmeldung nicht widersprochen wurde, ist der Insolvenzverwalter nicht verpflichtet, einen nebenvertraglichen Anspruch auf Auskunft oder Schlussrechnung zu erfüllen.

BGH, Urteil vom 07.11.2024 – IX ZR 179/23

Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, was passiert, wenn Sie Ihre Verkaufsabsicht aufgeben, nachdem Sie einen Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragt haben? Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main bietet interessante Einblicke in diese Thematik.

Laut der Entscheidung des OLG bleibt ein Kunde beim Rückzug aus einem Maklervertrag lediglich verpflichtet, die konkreten Kosten zu ersetzen, die direkt mit seinem Auftrag verbunden sind. Eine Bedingung, die in vielen Standardvertragsklauseln vorkommt, besagt oft, dass auch anteilige Gemeinkosten, wie beispielsweise Bürokosten, erstattet werden müssen. Das Gericht hat jedoch deutlich gemacht, dass solche Klauseln unwirksam sind.

In dem betreffenden Fall hatte ein Kunde einen Immobilienmakler beauftragt, sein Einfamilienhaus im Hintertaunus zu vermarkten. Der Vertrag sah vor, dass der Kunde im Falle eines Rückzugs aus dem Verkaufsprozess Aufwendungsersatz leisten müsse. Nach vier Monaten entschied sich der Kunde, das Haus doch nicht zu verkaufen, und bekam daraufhin eine Rechnung über 11.454,51 €. Diese Summe setzte sich aus verschiedenen Posten zusammen, darunter auch anteilige Bürokosten.

Das Gericht entschied, dass die Klausel über den Aufwendungsersatz unangemessen sei. Zwar ist es grundsätzlich zulässig, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) einen Aufwendungsersatz zu vereinbaren, dieser muss jedoch ausschließlich für tatsächlich angefallene Kosten gelten. Zusatzkosten, die über den konkreten Aufwand hinausgehen, können nicht wirksam vereinbart werden.

Das OLG stellte klar, dass Bürokosten laufende Gemeinkosten sind, die der Makler unabhängig vom einzelnen Auftrag eingeplant hat. Daher handelt es sich nicht um individuelle Aufwendungen für einen spezifischen Kunden. Die Unwirksamkeit dieser Klausel hatte zur Folge, dass die gesamte Regelung über den Aufwendungsersatz nichtig wurde. Dies verhindert, dass Makler potenziell unzulässige Zahlungen in Rechnung stellen, in der Hoffnung, dass einige Kunden diese dennoch begleichen könnten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass beim Rückzug aus einem Maklervertrag der Kunde nur für die konkret angefallenen Kosten aufkommen muss. Das Urteil zeigt, wie wichtig es ist, die Vertragsbedingungen genau zu prüfen und sicherzustellen, dass sie fair und rechtlich zulässig sind. Wenn Sie Fragen haben oder eine individuelle Beratung wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.10.2024, Az. 19 U 134/23

El­tern müs­sen kei­nen Er­gän­zungs­pfle­ger ein­be­zie­hen, um das Mit­ei­gen­tum an einem un­ver­mie­te­ten oder nicht ver­pach­te­ten Grund­stück an ein min­der­jäh­ri­ges Kind zu über­tra­gen. Ohne zu­sätz­li­che ver­trag­li­che Ver­pflich­tun­gen hält der BGH daran fest, dass der Er­werb le­dig­lich recht­lich vor­teil­haft ist.

Ein Grundstückseigentümer ging zum Notar und ließ seinen beiden minderjährigen Kindern jeweils die Hälfte der unvermieteten und nicht verpachteten Liegenschaft – schenkweise – übertragen. Das Grundbuchamt verweigerte allerdings den Vollzug des Vertrags und verlangte eine vormundschaftliche Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger nach § 1809 Abs. 1 BGB. Dem schloss sich das KG an: Es hielt den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück für Minderjährige nicht für lediglich rechtlich vorteilhaft – ähnlich wie beim Erwerb einer Eigentumswohnung, die wegen der Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer persönlichen Haftung des Erwerbers führe und deshalb rechtlich nachteilig sei. Der BGH hob die Entscheidung nun auf.

Der für das Grundstücksrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH entschied, dass das Grundbuchamt den Vollzug der beantragten Eintragung nicht hätte verweigern dürfen (Beschluss vom 18.04.2024 – V ZB 51/23). Ein Eintragungshindernis habe nicht bestanden (§ 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO). Der Eigentumserwerb der beiden Minderjährigen sei deshalb auch nicht genehmigungspflichtig gewesen.
Erwerb war nicht rechtlich nachteilig

„Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem nicht vermieteten oder verpachteten Grundstück durch einen Minderjährigen ist lediglich rechtlich vorteilhaft im Sinne von § 107 BGB“, entschied der BGH. Zugleich bestätigte er seine bisherige Rechtsprechung, wonach Eltern keinen Ergänzungspfleger einbeziehen müssen, um ein solches Grundstück an ein minderjähriges Kind zu übertragen.

Anders als die Übertragung von Alleineigentum halten die Karlsruher Richterinnen und Richter die Übereignung eines Miteigentumsanteils an einen Minderjährigen wie hier – trotz der persönlichen Verpflichtungen aus § 748 BGB (Lasten- und Kostentragung) – nicht für rechtlich nachteilig. Die Situation ließe sich auch nicht mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung durch einen Minderjährigen vergleichen. Dies liege daran, dass das Schutzbedürfnis des Minderjährigen beim Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück regelmäßig erheblich geringer ist, da – die Anteile würden typischerweise innerfamiliär übertragen – eine Inanspruchnahme zwischen den Miteigentümern in aller Regel fernliegend sei. Das sehe auch der Gesetzgeber so, der den unentgeltlichen Erwerb von Eigentum an einem Grundstück für Betreute (§ 1850 BGB) ausdrücklich als genehmigungsfrei bezeichnet habe.

BGH, Beschluss vom 18.04.2024 – V ZB 51/23

(Quelle: Redaktion beck-aktuell, ns, 23. Mai 2024)

Der BGH prä­zi­siert seine Recht­spre­chung zur Wirk­sam­keit von Ver­trä­gen bei Schwarz­geld­ab­re­den. Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge sind dem­nach nicht grund­sätz­lich nich­tig, wenn bei der Be­ur­kun­dung ein ge­rin­ge­rer Preis an­ge­ge­ben wurde, um Steu­ern zu hin­ter­zie­hen. Bei Werk­ver­trä­gen hat der BGH schon mehr­fach an­ders ent­schie­den.

Wenn Schwarzgeldabreden im Spiel sind, steht die Wirksamkeit des zugrundeliegenden Vertrags in Frage. Der BGH hat nun seine Rechtsprechung präzisiert: Anders als bei Dienst- oder Werkverträgen – bei denen aus § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) eine Nichtigkeit gemäß § 134 BGB abgeleitet wird – bleiben Grundstückskaufverträge wirksam. Erwägungen des SchwarzArbG seien hierauf nicht übertragbar, so das Gericht. Anders läge es nur, wenn die Steuerhinterziehung der einzige Zweck des Rechtsgeschäfts sei, was hier aber nicht der Fall war.

Die Parteien eines Grundstückskaufs hatten beim Kaufpreis geschummelt, um einen Teil der Grunderwerbsteuer zu hinterziehen. Sie ließen ihren Vertrag notariell beurkunden, der Kaufpreis im beurkundeten Kaufvertrag fiel allerdings niedriger aus, als die Parteien tatsächlich – mündlich – vereinbart hatten.
Formunwirksamkeit wurde geheilt

Der BGH wies die Revision des Verkäufers zurück, die Käuferin sei wirksam Eigentümerin geworden. Zwar sei der beurkundete Kaufvertrag mit dem geringeren Kaufpreis als Scheingeschäft gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Jedoch war der BGH – wie das Berufungsgericht – der Auffassung, dass der mündlich geschlossene Vertrag mit dem tatsächlichen Kaufpreis wirksam sei. Der ohne notarielle Beurkundung bestehende Formfehler werde durch die notariell erklärte Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch geheilt.

Der V. Zivilsenat ändert hier zwar nicht seine Rechtsprechung, ordnet aber seine Entscheidungen in das Gefüge der BGH-Rechtsprechung zum Thema Schwarzgeld ein und grenzt insbesondere zur Rechtsprechung des VII. Zivilsenats ab, der sich hauptsächlich mit Werkvertragsrecht befasst und regelmäßig die Nichtigkeit zugrundeliegender Verträge bei Schwarzgeldabreden annimmt. Er stellt klar: Auch wenn der VII. Zivilsenat zwischenzeitlich mehrmals zum Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz entschieden habe, bewegten sich die Urteile nur im Bereich des Werkvertragsrechts. Für Grundstückskäufe bleibt es bei einer grundsätzlichen Wirksamkeit zugrundeliegender Verträge.

BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 115/22

Redaktion beck-aktuell, dd, 3. Mai 2024.

Ein Architekt, der bei der Gebäudesanierung seine Kunden nicht nur in technischer Hinsicht berät, sondern auch Ratschläge zum Erhalt von Fördermitteln erteilt, muss für Schäden einstehen, wenn er die Fördervoraussetzungen fehlerhaft einschätzt. Das hat das Landgericht Frankenthal entschieden. Im Streitfall hatte die Kreditanstalt für Wiederaufbau („KfW“) Fördermittel abgelehnt.

Die Klägerin hatte sich zusammen mit ihrem mittlerweile verstorbenen Mann dazu entschlossen, ihr Mehrfamilienhaus in Ludwigshafen energetisch sanieren zu lassen und wollte dafür möglichst auch Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau („KfW“) erhalten.

Die Klägerin hatte sich zusammen mit ihrem mittlerweile verstorbenen Mann dazu entschlossen, ihr Mehrfamilienhaus in Ludwigshafen energetisch sanieren zu lassen und wollte dafür möglichst auch Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau („KfW“) erhalten.

Die Klägerin ließ sich dahingehend von einem Architekten beraten, der auch Leistungen im Bereich der Energieberatung anbietet.

Dieser empfahl, das Objekt in Wohnungseigentum umzuwandeln, da dies eine Voraussetzung für die Gewährung von KfW-Fördermitteln im Rahmen des Programms „Energieeffizient Sanieren“ sei. Entsprechend der Beratung des Architekten stellte das Ehepaar den Antrag auf die Fördermittel noch bevor die Umwandlung des Hauses in Wohnungseigentum vollzogen war. Nachdem die Sanierungsarbeiten durchgeführt und die Umwandlung in Wohnungseigentum abgeschlossen waren, rief das Ehepaar die Fördermittel ab. Die KfW verweigerte jedoch die Auszahlung, da nach den Förderbedingungen nur Eigentümer von bestehenden Eigentumswohnungen antragsberechtigt seien. Eine Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach Antragstellung genüge dagegen nicht. Die damit entgangenen Vorteile verlangten die Eigentümer von dem Architekten ersetzt.

Das Landgericht Frankenthal hat der Klage der Frau stattgegeben, der im Nachhinein die Auszahlung von KfW-Fördermitteln für die energetische Sanierung ihres Hauses verweigert wurde. Der Architekt habe nicht nur auf technischer Ebene zugearbeitet, sondern mit seiner beratenden Tätigkeit zu den Fördervoraussetzungen der geplanten Sanierungsmaßnahme eine sogenannte Rechtsdienstleistung erbracht. Da die Information über die Voraussetzungen für die KfW-Förderung der geplanten Maßnahme unzureichend gewesen sei, habe er seine Schutzpflichten aus dem Beratungsvertrag verletzt. Hätten die Eheleute den Antrag erst nach der Umwandlung in Wohnungseigentum gestellt, hätten sie die Fördermittel erhalten. Den daraus entstandenen Schaden muss der Architekt nun erstatten.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Landgericht Frankenthal, Urt. v. 25.01.2024 – 7 O 13/23

(Quelle: Landgericht Frankenthal, Pressemitteilung v. 28.03.2024)

Der V. Zi­vil­se­nat hat zur Ver­jäh­rung des An­spruchs auf Ei­gen­tums­ver­schaf­fung beim Grund­stücks­kauf­ver­trag eine wich­ti­ge Klar­stel­lung zu sei­ner frü­he­ren Recht­spre­chung ge­trof­fen: Wenn der An­spruch laut Ver­trag nicht so­fort fäl­lig ist, be­ginnt auch die Ver­jäh­rungs­frist ent­spre­chend spä­ter.

Der Verkäufer eines Grundstücks wollte die Löschung einer 2004 ins Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung erreichen, weil er den Übertragungsanspruch der Käuferin inzwischen für verjährt hielt. Die Parteien hatten im Kaufvertrag vom 20. August 2004 vereinbart, dass die Käuferin den Antrag auf Auflassung nicht stellen durfte. Die Käuferin zahlte – wie vereinbart – einen Teilbetrag von 80.000 Euro des Kaufpreises an. Hintergedanke war, dass der Verkäufer sich ein Ersatzgrundstück kaufen wollte. Zur Zahlung des Restkaufpreises wurde die Käuferin nicht aufgefordert. Erst nachdem der Eigner eine Löschungsklage bei Gericht eingereicht hatte, hinterlegte sie den restlichen Kaufpreis zugunsten seiner Tochter. Die Vorinstanzen gaben dem Verkäufer Recht: Der durch die Vormerkung gesicherte Übereignungsanspruch der Käuferin sei verjährt: Die Verjährungsfrist habe mit Abschluss des Kaufvertrages am 20. August 2004 zu laufen begonnen, und Verjährung sei genau zehn Jahre später mit Ablauf des 20. August 2014 eingetreten.

Das hielt der BGH (Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22) jedoch im Ansatz für falsch: Auch bei einem Grundstückskaufvertrag im Gegenseitigkeitsverhältnis beginne die Verjährungsfrist für den Übereignungsanspruch nicht zwingend mit dem Vertragsschluss, sondern mit Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung.
Verjährungsfrist beginnt nicht per se mit Vertragsschluss

Der für das Grundstücksrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH stellt klar: „Die von dem Berufungsgericht zitierte Entscheidung des Senats vom 19.05.2006 (V ZR 40/05, NJW 2006, 2773) ist nicht so zu verstehen, dass für Ansprüche aus einem gegenseitigen Vertrag die Verjährung immer bereits mit Vertragsschluss beginnt, ohne dass es auf die Fälligkeit ankäme (so aber Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl., § 199 Rn. 3)“.

Zwar sei auch bei einem Kaufvertrag im Grundsatz der Zeitpunkt des Vertragsschlusses für die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung nach §§ 199, 200 BGB und damit für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebend. Etwas anderes, so der BGH weiter, gelte aber dann, wenn der Anspruch – wie wohl hier – „wegen einer von vornherein getroffenen vertraglichen Abrede“ erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig werde. Das OLG München müsse daher insbesondere nochmals prüfen, wann genau der Eigentumsverschaffungsanspruch der Käuferin fällig werden sollte.

BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22

(Quelle: Redaktion beck-aktuell, ns, 17. April 2024)