Kategorie: Allgemein

Ein Bauunternehmen errichtete einen Park- und Containerverladeplatz und verbaute dabei knapp 22.500 Tonnen Recycling-Schotter, die es von einem Baustoffhändler erworben hatte. Später stellte sich heraus, dass der Schotter mit Arsen belastet war. Das Bauunternehmen wurde deshalb von seiner Auftraggeberin in Anspruch genommen. Es trat seinerseits vom Vertrag mit dem Baustoffhändler zurück, der in der Folge zur Rückzahlung des Kaufpreises verurteilt wurde. Anschließend forderte das Bauunternehmen den Baustoffhändler auf, den Schotter abzuholen – was der aber nicht tat. Deshalb klagte das Bauunternehmen unter anderem auf Ersatz der Kosten, die bei ihm für Ausbau und Entsorgung des Schotters sowie für den Einbau neuen Schotters angefallen waren.

In erster und zweiter Instanz blieb die Klage ohne Erfolg. Das OLG war unter anderem der Ansicht, ein Schadensersatzanspruch lasse sich nicht damit begründen, der Baustoffhändler habe schuldhaft eine Rücksichtnahmepflicht im Rückgewährschuldverhältnis verletzt. Denn § 346 Abs. 1 BGB gebe dem Verkäufer nur einen Anspruch auf Rückgewähr der Kaufsache, verpflichte ihn aber nicht, diese zurückzunehmen.

Die Revision des Bauunternehmens beim BGH führte zur Zurückverweisung der Sache. Die umstrittene Frage, ob der Verkäufer verpflichtet ist, die Kaufsache zurückzunehmen, hat der BGH dabei offengelassen. Für die Möglichkeit eines Schadensersatzanspruchs des Bauunternehmens nach § 280 Abs. 1 BGB komme es darauf nicht an. Denn in der Weigerung des Verkäufers, nach einem wirksamen Vertragsrücktritt des Käufers die mangelhafte Kaufsache zurückzunehmen, könne jedenfalls aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls – hier Arsenbelastung großer Schottermengen – eine Verletzung von Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) im Rückgewährschuldverhältnis liegen (Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 164/21).

Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Abs. 2 BGB bestünden auch im Rückgewährschuldverhältnis nach den §§ 346 ff. BGB: Auch hier habe jede Partei ein schutzwürdiges Interesse daran, dass sich ihre Lage nicht verschlechtert. Schon der weitere Verbleib der Sache beim Käufer könne ihn, da er für sie bis zur Rücknahme verantwortlich sei, allerdings erheblich belasten – insbesondere, wenn er sie entsorgen müsse.

Gewährten die vorgesehenen Möglichkeiten bei Rückgewährschuldverhältnissen (unter anderem Verwendungs- und Aufwendungsersatz nach § 347 Abs. 2 BGB und Annahmeverzugsfolgen) dem Käufer dann keinen ausreichenden Schutz, ist laut BGH regelmäßig ein Verstoß des Verkäufers gegen seine Rücksichtnahmepflicht anzunehmen, wenn er die Sache nicht zurücknimmt, obwohl die besondere Belastung des Käufers für ihn erkennbar ist.

Die Rücknahme sei dem Verkäufer in solchen Fällen auch zumutbar. Nur die Rücknahme der Kaufsache könne hier eine Verletzung des Integritätsinteresses des Käufers abwenden. Das Interesse des Verkäufers, nicht belastet zu werden, müsse zurücktreten. Denn nach der gesetzgeberischen Wertung der Kaufgewährleistungsregelungen in Verbindung mit mit §§ 346 ff. BGB sei die Kaufsache mit der Umgestaltung des Kaufvertrags in ein Rückgewährschuldverhältnis endgültig wieder dem Verkäufer zugewiesen.

Die Steuerpflichtigen erwarben ein Grundstück mit einem alten Bauernhofgebäude. Das Gebäude bewohnten sie selbst. Das dazugehörende, fast 4.000 Quadratmeter große Grundstück nutzten sie als Garten. Später teilten die Steuerpflichtigen das Grundstück in zwei Teilflächen. Das Haus auf dem einen Teilstück bewohnten sie weiter. Den anderen – unbebauten – Grundstücksteil veräußerten sie. Für den Veräußerungsgewinn machten sie eine Befreiung von der Einkommensteuer wegen einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken geltend.

Dem ist der BFH entgegengetreten (Urteil vom 26.09.2023 – IX R 14/22). Gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG seien Gewinne aus Grundstücksverkäufen grundsätzlich als sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn Erwerb und Verkauf der Immobilie binnen zehn Jahren stattfinden. Eine Ausnahme von der Besteuerung sei nur dann gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie selbst bewohnt. Unbebaute Grundstücke könnten aber nicht bewohnt werden. Dies gilt laut BFH auch, wenn ein vorher als Garten genutzter Grundstücksteil abgetrennt und dann veräußert wird.

BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 14/22

(Quelle: Redaktion beck-aktuell, bw, 25. Jan 2024)

Vor den BFH gezogen war ein Mann, der 2015 gemeinsam mit deren zwei Kindern die Immobilien einer Frau geerbt hatte. 2017 wurde die Erbengemeinschaft aufgelöst. Mit Zwischenschritt über einen Dritten übernahm der Mann den gesamten Besitz, um diesen dann Anfang 2018 zu verkaufen. Das Finanzamt besteuerte diesen Verkauf gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG als privates Veräußerungsgeschäft. Nach der für „private Veräußerungsgeschäfte“ geltenden Vorschrift, muss derjenige, der eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiter veräußert, Einkommensteuer zahlen.

In der ersten Instanz vor dem FG München hatte der Mann 2021 noch verloren. Der IX. Senat des BFH kam nunmehr zu dem Schluss, dass die Übernahme des Erbteils der beiden Kinder kein klassischer Immobilienkauf war, und deswegen die entsprechende Vorschrift nicht gilt (Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22). Mit seiner Entscheidung hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung geändert und ist der Auffassung der Finanzverwaltung entgegengetreten. Voraussetzung für die Besteuerung sei, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies sei vorliegend in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Um wieviel Geld es in dem Verfahren ging, veröffentlichte der BFH nicht, da für die Verfahren vor den Finanzgerichten das Steuergeheimnis gilt.

Ein Paar schloss einen Bauträgervertrag ab, um eine Eigentumswohnung zu erwerben. Vereinbart war ein Preis von knapp 450.000 Euro. Die Zahlung der Schlussrate verweigerten sie wegen Baumängeln. Die Sache ging ins Mahn- und dann ins Klageverfahren, in dem sich das Paar auf Verjährung berief. Außerdem machte es ein Zurückbehaltungsrecht geltend.

Die Klage des Bauträgers blieb vor dem LG und dem OLG ohne Erfolg. Das OLG hielt die Forderung für verjährt. Es nahm an, dass die dreijährige Regelverjährung nach § 195 BGB maßgeblich sei, nicht die zehnjährige Verjährung nach § 196 BGB, die Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück betrifft. Die Vergütung des Bauträgers lasse sich nicht in einen Kaufpreis für die Grundstücksanteile und eine Vergütung für die Bauleistungen splitten. Die Verjährung sei folglich einheitlich nach der das Vertragsverhältnis prägenden Leistung zu beurteilen. Das sei der Bau der Wohnung, mithin der werkvertragliche Teil des Vertrags.

Diese Beurteilung hielt vor dem BGH nicht stand, der die Sache auf die Revision der Bauträgerin zurückverwiesen hat (Urteil vom 07.12.2023 – VII ZR 231/22). Zwar sei es richtig, dass sich die Bauträgervergütung grundsätzlich nicht aufteilen lasse, sondern allenfalls dann, wenn die Parteien dies vereinbarten – was hier nicht passiert sei. Die Forderung unterliege aber der zehnjährigen (noch nicht abgelaufenen) Verjährungsfrist des spezielleren § 196 BGB, nicht der dreijährigen nach § 195 BGB. Der BGH verweist dafür auf den Zweck des § 196 BGB, der auch bei Bauträgerverträgen greife: Der Gesetzgeber habe ungerechtfertigte Ergebnisse vermeiden wollen – die es geben könnte, wenn für Ansprüche auf die Gegenleistung die Regelverjährung gölte und Verträge dann – bei Berufung auf die Verjährung – nicht beendet werden könnten.

Entgegen der Ansicht des OLG sei die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bei einem Bauträgervertrag für den Erwerber auch nicht nur von untergeordnetem, sondern von wesentlichem Interesse. Denn die mit der einheitlichen Vergütung abgegoltenen Leistungen hätten für den Erwerber keinen nachhaltigen Wert, wenn er nicht Eigentümer des Grundstücks werde, da sich das Eigentum an dem Grundstück auch auf das Bauwerk erstreckt (§§ 94 Abs. 1 S. 1 BGB, 946 BGB).

Eine slowakische Bank hat Kunden einen Kredit gewährt, der innerhalb von 20 Jahren zu tilgen war und bei dem die Kunden ihr Familienhaus als Sicherheit stellten. Im ersten Jahr der Vertragslaufzeit gerieten die Kunden mit drei Monatsraten und einem Gesamtbetrag von etwa 1.000 Euro in Verzug. Die Bank stellte daraufhin – gestützt auf eine Vertragsklausel – das Darlehen sofort fällig, verlangte die vorzeitige Rückzahlung des gesamten noch ausstehenden Betrags und veranlasste die Versteigerung der Familienwohnung. Dies ist nach slowakischem Recht unter bestimmten, hier erfüllten, Voraussetzungen zulässig. Die Kunden beantragten gleichwohl bei Gericht, die Versteigerung auszusetzen.

Das nationale Gericht rief bezüglich seines Prüfumfangs den Europäischen Gerichtshof an. Nach slowakischem Recht müssen Gerichte in einem solchen Fall nämlich nicht prüfen, ob die Klausel mit Blick auf die Schwere der Pflichtverletzungen des Verbrauchers im Verhältnis zu Höhe und Laufzeit des Kredits gerechtfertigt ist. Das Gericht möchte vom EuGH wissen, ob eine derartige gerichtliche Kontrolle mit dem Unionsrecht vereinbar ist.

Recht auf Achtung der Wohnung zu berücksichtigen

Dies hat der EuGH nunmehr verneinte (Urteil vom 09.11.2023 – C-598/21). Wenn Gerichte eine Klausel auf ihre etwaige Missbräuchlichkeit hin kontrollierten, müssten sie auch deren Verhältnismäßigkeit in den Blick nehmen. Im Rahmen der Kontrolle sei auch die Schwere des Verstoßes des Verbrauchers gegen seine Vertragspflichten zu prüfen. Der Betrag der Raten, die nicht gezahlt wurden, müsse zum Gesamtbetrag des Kredits und der Laufzeit des Vertrags ins Verhältnis gesetzt werden. Zudem müsse das Gericht die Folgen berücksichtigen, die dem Kreditnehmer und seiner Familie entstehen, wenn ihre Wohnung zwangsgeräumt wird. Der EuGH betonte in diesem Zusammenhang, dass die Achtung der Wohnung ein Grundrecht ist. Komme das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Klausel missbräuchlich sei, habe es sie für unanwendbar zu erklären.

Für die Wohnung im Frankfurter Nordend hat die Käuferin 330.000 Euro gezahlt. Laut Kaufvertrag erwarb sie das Sondereigentum „an der Wohnung“. Der Kauf erfolgte wie besichtigt. Die Parteien schlossen jegliche Sachmängelhaftung aus. Als die Käuferin erfuhr, dass keine Baugenehmigung vorliegt, verlangte sie die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums – ohne Erfolg.

Zwar, so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, sei das Fehlen der Genehmigung ein Sachmangel (Beschluss vom 31.10.2023 – 6 U 210/22). Mit dem zulässigen Haftungsausschluss habe die Käuferin aber freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte verzichtet.

Vermieter nicht arglistig, Haftungsausschluss wirksam

Der Haftungsausschluss sei auch wirksam. Der Verkäufer habe nicht arglistig gehandelt. Er habe vorgetragen, selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und nicht gewusst zu haben, dass die Baugenehmigung fehlt. Gegenteiliges habe die Käuferin nicht beweisen können. Dem Verkäufer könne auch nicht vorgeworfen werden, dass sich ihm die fehlende Baugenehmigung hätte aufdrängen müssen. Er sei weder an Bau noch Umbau beteiligt gewesen.

Dem Haftungsausschluss stehe auch keine Beschaffenheitsgarantie entgegen. Der Verkäufer habe keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandsflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Insbesondere liege in der Verwendung des Begriffs „Wohnung“ im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie. Vielmehr handele es sich um eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand. Der Begriff bezeichne den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken, so das OLG.

Eine Firma hatte mehrere Gewerbeeinheiten im Ihme-Zentrum in Hannover für mehr als 1,5 Millionen Euro gekauft. Im Kaufvertrag versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftig Sonderumlage ergebe und nach ihrer Kenntnis keine außergewöhnlichen Sanierungen bevorstehen, deren Kosten durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckt sind. Weiter hieß es im Vertrag, die Verkäuferin habe der Käuferin Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre übergeben, und die Käuferin kenne den Inhalt der Unterlagen.

Im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen erhielt die Käuferin Zugriff auf einen von der Verkäuferin eingerichteten virtuellen Datenraum, der verschiedene Unterlagen zu dem Kaufobjekt enthielt. Drei Tage vor Vertragsschluss im März 2019 stellte die Verkäuferin dort das Protokoll einer Eigentümerversammlung aus dem Jahr 2016 ein, aus dem sich ergab, dass auf die Käuferin Kosten von bis zu 50 Millionen Euro für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zukommen könnten. Weil die Mehrheitseignerin nicht zahlen wollte, landete der Fall 2020 vor Gericht. Das Verfahren endete mit einem Vergleich, nach dem die Eigentümer der Gewerbeeinheiten eine Sonderumlage zahlen sollten.

Daraufhin focht die Käuferin den Kaufvertrag an. Das Protokoll sei „klammheimlich“ hochgeladen und ihr somit „untergeschoben“ worden. Ein Verkäufer müsse in einem Datenraum von vornherein ein umfassendes Bild vermitteln. Wenn etwas nachgeschoben wird, müsse er darauf hinweisen. Die Verkäuferin stellte sich auf den Standpunk, dass die Käuferin den Vertragstext gekannt habe. Wenn sie keine Nachfragen stelle, sei das „strammes Verschulden gegen sich selbst“.

Verkäuferin hat vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt

Das Oberlandesgericht Celle hatte die Verantwortung vor allem bei der Käuferin gesehen, sich alle nötigen Informationen vor Vertragsabschluss zu besorgen. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil nun im Wesentlichen auf. Die Verkäuferin habe hinsichtlich des Kostenumfangs für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen ihre vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt.

Der BGH hat insofern seine Rechtsprechung zu übergebenen Papier-Unterlagen sinngemäß auf virtuelle Dokumente in einem Datenraum übertragen: Nur weil der Verkäufer dem Käufer Zugriff auf offenbarungspflichtige Daten ermögliche, heiße das nicht, dass dieser die Daten auch zur Kenntnis nehme. Der Verkäufer könne davon nur ausnahmsweise ausgehen, etwa bei einer Due Diligence durch den Käufer. Wichtige Unterlagen drei Tage vor Vertragsschluss hochzuladen, sei jedenfalls zu knapp. Die Verkäuferin habe sich nicht darauf verlassen dürfen, dass die Käuferin die Dokumente noch zur Kenntnis nimmt, und hätte sie deshalb darauf hinweisen müssen.

Unabhängig von der vorvertraglichen Aufklärungspflicht komme ein Schadensersatzanspruch der Klägern in Betracht, weil die Verkäuferin erklärt habe, dass nach ihrer Kenntnis keine außergewöhnlichen, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckten Kosten anstünden. Angesichts der ausstehenden baulichen Maßnahmen im Umfang von 50 Millionen Euro sei diese Angabe wohl zumindest unvollständig gewesen sein. Nun muss das OLG nochmal ran.

Ein Unternehmer gründete eine GmbH & Co.KG zur Verwaltung seines Landguts. Er hatte persönlich für eine Aktiengesellschaft gebürgt. Als diese in erhebliche Liquidationsschwierigkeiten geriet, begann er zu jonglieren, um das Landgut vor den Gläubigern zu schützen: Die Anteile an der Vermögensgesellschaft verschenkte er an seine Freundin, die das Grundstück mit einer Grundschuld in Höhe von 2,5 Millionen Euro belastete, und diese wiederum an eine österreichische Gesellschaft abtrat.

Die Gesellschaftsanteile ließ er dann von einer Treuhändergesellschaft aus Belize erwerben und nach dortigem Recht verwalten. All diese Strohgesellschaften handelten auf sein Geheiß. In seinem Insolvenzantrag gab er seine Anteile an der belizischen Treuhändergesellschaft nicht an. Er wurde unter anderem deswegen zu einer Gesamtfreiheitsstrafe von fast vier Jahren verurteilt, zudem wurde das mit der Grundschuld beiseitegeschaffte Vermögen eingezogen. Seine Revision und auch die der belizischen Gesellschaft als Einziehungsbeteiligte vor dem Bundesgerichtshof blieben ohne Erfolg.

Im Fokus der Anklage stand die Abtretung der Grundschuld an die belizische Gesellschaft. Zu diesem Zeitpunkt war der Unternehmer zwar nicht mehr Eigentümer des Grundstücks, sondern seine Freundin. Der BGH bejahte aber dennoch den Bankrott in mittelbarer Täterschaft nach § 25 Abs. 1 Alternative 2 StGB, weil sie seinen Willen ausführte. Ob sie bös- oder gutgläubig dabei handelte, könne dahinstehen.

Das Abtretungsgeschäft an sich habe nur der Vermögensverschiebung an eine Scheinauslandsgesellschaft gedient, denn ihm habe keine adäquate Gegenleistung gegenübergestanden und die Gesellschafter seien er und seine Freundin gewesen. Das gesamte Vertragsgeflecht erfüllt dem 1. Strafsenat zufolge den Straftatbestand des § 283 Abs. 1 Nr. 1 StGB, weil es einzig darauf abzielte, sein Vermögen der Insolvenzmasse zu entziehen und damit nach § 138 BGB sittenwidrig gewesen sei.

Die Grundschuld und die durch sie gesicherte Forderung konnten als Tatertrag nach § 73 Abs. 1 Alternative 1 StGB eingezogen werden.