Immobilienrecht Stuttgart

Kategorie: Allgemein

  • Folgen eines vertraglichen Wohnrechts bei Verkauf der Immobilie

    Folgen eines vertraglichen Wohnrechts bei Verkauf der Immobilie

    Welche Folgen hat ein nicht ins Grundbuch eingetragenes Wohnrecht, wenn die Immobilie später verkauft wird? Das OLG Oldenburg hat entschieden, dass ein schuldrechtliches Wohnrecht zwar nicht gegenüber den Erwerbern geltend gemacht werden kann, aber Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer bestehen können. Im Streitfall hatte eine Großmutter gegen ihren Enkel geklagt.

    Wenn der eine Ehegatte stirbt, möchte der andere Ehegatte meist im ehelichen Haus verbleiben. Darüber muss man sich Gedanken machen, wenn die Erbengemeinschaft das Haus verkauft. So auch in einem Fall, den das OLG Oldenburg zu entscheiden hatte.

    Die Klägerin war gemeinsam mit ihren beiden Töchtern Erbin ihres Ehemannes geworden. Man einigte sich mit dem Enkel der Frau über einen Verkauf des Hauses in Osnabrück, das dem Verstorbenen gehört hatte.

    Dabei gab es Gespräche darüber, dass die Klägerin grundsätzlich in dem Haus wohnen bleiben könne, auch wenn der Enkel Eigentümer der Immobilie würde. Es kam aber nicht zur Eintragung eines dinglichen Wohnrechts im Grundbuch.

    Der Enkel kündigte gegenüber seiner Großmutter nach ca. 1 ½ Jahren „das unentgeltliche Nutzungsverhältnis“ und verkaufte das Haus dann zum mehr als doppelten Preis an ein junges Paar.

    Die Klägerin verklagte den Enkel vor dem Landgericht Osnabrück auf Feststellung, dass ihr ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht zustehe.

    Das Landgericht verurteilte den Enkel entsprechend.

    Wesentliche Entscheidungsgründe

    Vor dem OLG Oldenburg hatte die Berufung des Enkels keinen Erfolg.

    Die Großmutter habe einen Anspruch auf Feststellung, dass ihr gegenüber dem Enkel ein schuldrechtliches Wohnrecht zustehe – also ein Wohnrecht, das nicht im Grundbuch eingetragen ist.

    Dies gelte trotz des Weiterverkaufs der Immobilie. Angesichts des Verkaufs an das junge Ehepaar kämen jetzt nämlich möglicherweise Schadensersatzansprüche der Großmutter gegen den Enkel in Betracht, so dass sie ein sogenanntes „Feststellungsinteresse“ habe.

    Im Rahmen der Zeugenvernehmung vor dem Landgericht habe sich ergeben, dass sich die Großmutter, ihre beiden Töchter und der Enkel vor dem Verkauf an diesen bei einem Kaffeetrinken darauf geeinigt hätten, dass die damals Mitte 70-jährige Großmutter auch bei einer Übernahme des Hauses durch den Enkel in dem Haus wohnen bleiben dürfe (= schuldrechtliches Wohnrecht).

    Ein Kündigungsrecht habe der Enkel nicht bewiesen.

    Weil es sich nur um ein schuldrechtliches, nicht eingetragenes Wohnrecht handelt, wird die Großmutter dies gegenüber den neuen Käufern nicht geltend machen können. Ihr dürften aber Schadensersatzansprüche gegen ihren Enkel zustehen.

    OLG Oldenburg, Beschl. v. 27.04.2023 und 22.06.2023 – 8 U 174/22

    (Quelle: OLG Oldenburg, Pressemitteilung v. 27.07.2023)

  • Nicht über undichtes Rohr informiert: Immobilienverkäufer schadenersatzpflichtig

    Nicht über undichtes Rohr informiert: Immobilienverkäufer schadenersatzpflichtig

    Weiß der Ver­käu­fer eines Hau­ses von einem Riss im Ka­nal­rohr und damit ver­bun­de­nen hö­he­ren (Ab-)Was­ser­kos­ten, muss er dies dem Käu­fer zwin­gend mit­tei­len. Sonst mache er sich scha­den­er­satz­pflich­tig, so das Land­ge­richt Köln. Über den Fall be­rich­tet der In­fo­dienst Recht und Steu­ern der Lan­des­bau­spar­kas­sen (LBS).

    Deutlich höhere Abwassergebühren wegen undichten Rohres

    Während der Vertragsverhandlungen und beim Abschluss des Kaufvertrages wusste der Eigentümer eines Grundstücks von einem undichten Kanalrohr und damit von dem gestiegenen Wasserverbrauch. Doch gegenüber dem Erwerber der Immobilie erwähnte er nichts davon. Der entsprechende Gebührenbescheid traf erst nach dem Eigentumsübergang ein. Danach sollte der neue Eigentümer 20 Mal höhere Abwassergebühren an die Gemeinde entrichten. Der Käufer fühlte sich hintergangen und weigerte sich, für diese Kosten aufzukommen.
    Schadenersatzpflicht wegen Verletzung der Aufklärungspflicht

    Das LG Köln entschied laut LBS, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht verletzt habe. Denn er habe den Käufer nicht hinreichend über den erhöhten Frischwasserverbrauch als Folge des Rohrbruches informiert, der sich im späteren Verlauf in erhöhten Abwassergebühren niedergeschlagen habe. Die Anzeige- und Aufklärungspflicht ergebe sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben.

    LG Köln, Urteil vom 06.12.2021 – 7 O 26/21

    (Quelle: Redaktion beck-aktuell, 3. Jul 2023)

  • BGH – Höhere Aufklärungspflicht für Verkäufer von Immobilien möglich

    BGH – Höhere Aufklärungspflicht für Verkäufer von Immobilien möglich

    Auf Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fer könn­ten stren­ge­re Pflich­ten zur Auf­klä­rung etwa über Sa­nie­rungs­kos­ten zu­kom­men. Der Bun­des­ge­richts­hof hin­ter­frag­te bei einer Ver­hand­lung am Frei­tag ein Ur­teil des Ober­lan­des­ge­richts Celle, das die Ver­ant­wor­tung vor allem bei der Käu­fe­rin ge­se­hen hatte. Zwar sei grund­sätz­lich jeder selbst ver­ant­wort­lich, sich nö­ti­ge In­for­ma­tio­nen zu be­schaf­fen, sagte die Vor­sit­zen­de Rich­te­rin am BGH, Bet­ti­na Brück­ner. De­tails seien aber zu prü­fen.

    Urteil wird im September erwartet

    Ein Urteil will der Senat am 15.09. in Karlsruhe sprechen (Az.: V ZR 77/22). Womöglich muss das OLG Celle auch nochmal dazu verhandeln. Der Immobilienverband Deutschland IVD geht davon aus, dass die Entscheidung generell für alle Ankaufsuntersuchungen relevant werden wird. Unter anderem ging es bei der Verhandlung darum, dass die Verkäuferin Unterlagen in einen virtuellen Datenraum gestellt hatte. Doch konnte sie sich darauf verlassen, dass Interessenten diese selbstständig prüfen? Oder muss man auf besondere Dinge deutlich hinweisen? Auch könnte es laut Brückner einen Unterschied machen, ob die Unterlagen als Sachverständigengutachten gedacht sind, in denen man gezielt nach Mängeln sucht, oder zu Finanzierungsfragen an eine Bank gehen sollen.

    Streit um Kauf mehrerer Gewerbeeinheiten

    Der BGH-Anwalt der Käuferin sagte, der Verkäufer müsse in einem solchen Datenraum von vornherein ein umfassendes Bild vermitteln. Wenn etwas nachgeschoben wird, müsse er darauf hinweisen. Im konkreten Fall geht es um den Kauf mehrerer Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex für mehr als 1,5 Millionen Euro. Die Klägerin – eine Firma – fühlt sich arglistig getäuscht, weil sie zu spät davon erfahren habe, dass hohe Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf sie zukommen könnten. Das Protokoll zu einer wichtigen Eigentümerversammlung stellte die Verkäuferin drei Tage vor Vertragsabschluss in den Datenraum. Aus Sicht der Klägerin geschah das „klammheimlich“ und das Dokument wurde ihr somit „untergeschoben“.

    Klägerin focht den Kaufvertrag an

    Bis zu 50 Millionen Euro waren für den Umbau angesetzt. Weil die Mehrheitseignerin nicht zahlen wollte, landete der Fall vor Gericht. Das Verfahren endete im Januar 2020 mit einem Vergleich, demzufolge von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten eine Sonderumlage erhoben werden sollte. Daraufhin focht die Klägerin den Kaufvertrag an. In diesem hatte die Verkäuferin unter anderem versichert, dass mit einer Ausnahme keine Sonderumlagen beschlossen worden seien. Weiter hieß es darin, die Verkäuferin habe der Käuferin Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre übergeben, und die Käuferin kenne den Inhalt der Unterlagen.

    OLG Celle verneinte falsche Angaben

    Der BGH-Anwalt der Verkäuferin sagte, die Käuferin habe den Vertragstext elf Tage vor Unterzeichnung gekannt. Wenn sie dann keine Nachfragen stelle, sei das „strammes Verschulden gegen sich selbst“. Der Käufer müsse sorgfältig schauen, welche Informationen er braucht und hat. Wer die betroffene Immobilie – das Ihme-Zentrum im Stadtteil Linden – sehe, erkenne den seit Jahren aufgelaufenen Sanierungsstau. Das OLG Celle hatte geurteilt, bis zum Vertragsschluss sei keine Sonderumlage beschlossen worden – insofern habe die Verkäuferin keine falschen Angaben gemacht. Auch das will der BGH – neben der Vollständigkeit der Unterlagen – überprüfen.

    Immobilienverband: Ankaufsuntersuchung findet immer statt

    Laut dem Immobilienverband IVD findet eine Ankaufsuntersuchung – auch Due-Diligence-Prüfung genannt – praktisch immer statt. „Jeder Käufer prüft vor einem Kauf, ob das Objekt den Erwartungen entspricht“, erklärte der stellvertretende IVD-Bundesgeschäftsführer, Christian Osthus. In der Regel erfolge das aber nicht organisiert oder über Dritte. „Das ist tatsächlich nur bei größeren Transaktionen der Fall oder wenn es der Gepflogenheit des Käufers entspricht.“

    (Quelle: Beck online)

  • Hausverkauf: Haftung wegen Marderschäden?

    Hausverkauf: Haftung wegen Marderschäden?

    Wann haben Käufer einer Immobilie bei nachträglich festgestellten Schäden Ersatzansprüche? Das OLG Oldenburg hat in einem Hinweisbeschluss die Haftung eines Verkäufers für Schäden abgelehnt, die Marder an der Wärmedämmung eines Hausdaches verursacht hatten. Demnach konnte nicht bewiesen werden, dass der Verkäufer von einem Marderbefall wusste und diesen arglistig verschwiegen hatte.

     

    Beim Verkauf eines Hauses schließen die Parteien häufig eine Haftung des Verkäufers für Mängel aus. So steht es in den meisten Kaufverträgen. Schließlich hat der Käufer das Objekt meist auch ganz genau angesehen.

    Nicht ausschließen darf man allerdings nach dem Gesetz solche Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Ob ein solches arglistiges Verschweigen vorliegt, muss manchmal vor Gericht geklärt werden.

    So auch war es auch in einem vom OLG Oldenburg entschiedenen Fall: Die Klägerin hatte von dem Beklagten ein Haus im Landkreis Friesland gekauft. Als sie sechs Monate später das Haus renovierte, stellte sie Schäden an der Wärmedämmung am Dach fest, die auf Marderbefall schließen ließen.

    Die Klägerin legte ein Gutachten vor, aus dem sich ergab, dass in der Vergangenheit mehrere Marder auf dem Dachboden gelebt hatten, was zu erheblicher Geräuschentwicklung und erheblicher Kotansammlung und Schäden in der Dämmung geführt habe.

    Sie verlangte von dem Verkäufer Schadensersatz. Der Verkäufer wies eine Haftung zurück. Ihm sei von einem Marderbefall nichts bekannt gewesen.

    Das OLG Oldenburg hat die Entscheidung des Landgerichts in einem Hinweis bestätigt.

    Eine Haftung des Verkäufers bestehe im konkreten Fall nicht. Die Klägerin habe nicht beweisen können, dass der Verkäufer einen akuten Marderbefall arglistig verschwiegen habe.

    Auch der Klägerin sei der Befall erst sechs Monate später bei der Renovierung aufgefallen. Der Beklagte habe das Haus nur zwei Jahre lang selbst bewohnt. Zwar hätte der Vorbesitzer ihm von einem Marderbefall berichtet.

    Es sei aber durchaus glaubhaft und vorstellbar, dass der Verkäufer in seiner Besitzzeit keinerlei Anzeichen für einen akuten Marderbefall bemerkt habe, weil der Befall schon länger zurückliege. Entsprechend hätte für ihn keine Aufklärungspflicht bestanden. Ein arglistiges Verhalten sei nicht bewiesen.

    Die Käuferin hat nach dem Hinweis des Senats die Berufung zurückgenommen. Die Käuferin muss jetzt den Marderschaden auf eigene Kosten beseitigen.

    OLG Oldenburg, Hinweisbeschluss v. 07.03.2023 – 12 U 130/22

    (Quelle: OLG Oldenburg, Pressemitteilung v. 08.05.2023)

  • Präjudizwirkung nichtigen Grundstückskaufvertrags für Berichtigungsverfahren

    Präjudizwirkung nichtigen Grundstückskaufvertrags für Berichtigungsverfahren

    Die rechts­kräf­ti­ge Ent­schei­dung, mit der die Nich­tig­keit eines Grund­stücks­kauf­ver­trags fest­ge­stellt wird, ist für das Ver­fah­ren auf künf­ti­ge Grund­buch­be­rich­ti­gung wegen Er­lö­schens des durch Vor­mer­kung ge­si­cher­ten An­spruchs rich­tungs­wei­send. Ein mit dem Kla­ge­an­trag ver­bun­de­ner er­neu­ter Be­rich­ti­gungs­an­trag ist laut Bun­des­ge­richts­hof aber nur dann zu­läs­sig, wenn er bloß hilfs­wei­se für den Fall ge­stellt wird, dass der Haupt­an­trag Er­folg hat.

     

    Ein Grundstücksverkäufer verlangte, dass die Nichtigkeit des mit einem Käufer geschlossenen Kaufvertrags sowie die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung festgestellt wird. Die Parteien hatten das Geschäft im Februar 2014 zu einem beurkundeten Preis von 200.000 Euro abgeschlossen. Zugunsten des Beklagten wurde eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Eine Auflassung an ihn war nicht erfolgt. Im Vorfeld des Vertrags zahlte er dem Verkäufer bei einem Treffen einen Bargeldbetrag von 50.000 Euro. Von seinem Optionsrecht machte er keinen Gebrauch. Daraufhin erhob der Verkäufer 2016 Klage auf Bewilligung der Löschung der Vormerkung, die das Landgericht Heilbronn in einem ersten Vorprozess abwies. In einem zweiten Vorprozess wurde der Kläger dort zur Rückzahlung von 50.000 Euro verurteilt, gestützt auf ein vom Beklagten gewährtes Darlehen. Er behauptete, tatsächlich sei ein Kaufpreis von 350.000 Euro vereinbart worden.

    Das LG Heilbronn stellte die Nichtigkeit des Kaufvertrags fest und wies die Klage im Übrigen als unzulässig ab. Auch das Oberlandesgericht Stuttgart ging von der Unzulässigkeit der Klage aus, soweit der Kläger die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung verlangt. Ihr stehe das in dem ersten Vorprozess ergangene rechtskräftige Urteil entgegen. Das Nichtzustandekommen des Kaufvertrags mangels Ausübung der Option und die Nichtigkeit als Scheingeschäft gehörten zu einem einheitlichen Lebenssachverhalt. Mögliche Schwierigkeiten bei der Löschung der Auflassungsvormerkung könnten dieses Ergebnis nicht beeinflussen. Die Revision des Klägers beim BGH hatte Erfolg.

    Dem V. Zivilsenat zufolge steht der Verurteilung des Beklagten zur Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung entgegen der Auffassung des OLG nicht das im ersten Vorprozess ergangene Urteil entgegen. Mit Rechtskraft des Feststellungsurteils stehe fest, dass die Auflassungsvormerkung nicht entstanden und das Grundbuch hinsichtlich deren Eintragung unrichtig sei. Diese Auswirkungen veränderten nachträglich die Tatsachengrundlage des im Vorprozess ergangenen Urteils, mit dem der Anspruch auf die Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB rechtskräftig verneint wurde. Da der Kläger aufgrund der entgegenstehenden Rechtskraft aber erst dann die Löschung der Vormerkung bewirken könne, sei es nicht zulässig, den Antrag auf Grundbuchberichtigung kumulativ neben dem Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags als weiteren Hauptantrag zu stellen. Dann müsste er die Anträge im Wege einer Eventualklagehäufung so verknüpfen, dass nur bei Erfolg der Feststellungsklage über den auf Grundbuchberichtigungsantrag zu entscheiden sei.

    BGH, Urteil vom 17.02.2023 – V ZR 22/22

    (Quelle) Redaktion beck-aktuell, 26. Apr 2023)

  • Makler können Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbaren

    Makler können Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbaren

    Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist.

    Die Kläger beabsichtigten den Kauf eines von der Beklagten als Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangen von der Beklagten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

    Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Der Reservierungsvertrag sei wirksam. Er stelle eine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff. BGB kontrollfähigen Hauptleistungspflichten dar.

    Der Bundesgerichtshof hat die Beklagte auf die Revision der Kläger zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt.

    Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.

    Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.

    BGH, Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22

    (Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs)

  • Kein Verbraucherbauvertrag bei Vertrag über einzelnes Gewerk eines Neubauvorhabens

    Kein Verbraucherbauvertrag bei Vertrag über einzelnes Gewerk eines Neubauvorhabens

    Der unter anderem für Rechtsstreitigkeiten über Werkverträge zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute erstmals entschieden, unter welchen Voraussetzungen ein Verbraucherbauvertrag im Sinne des mit Wirkung zum 1. Januar 2018 neu eingeführten § 650i BGB vorliegt.

    Sachverhalt:

    Die beklagten Eheleute ließen als private Bauherren einen Neubau errichten, wobei sie die erforderlichen Gewerke an einzelne Bauunternehmer vergaben.

    Die Klägerin erbrachte von November 2018 bis Januar 2019 aufgrund eines Vertrags von August 2018 über die Ausführung von Innenputz- und Außenputzarbeiten auf Einheitspreisbasis ihre Leistungen. Auf Abschlagsrechnungen in Höhe von 29.574,80 € leisteten die Beklagten Zahlungen in Höhe von 20.337,61 €.

    Die Klägerin forderte die Beklagten zunächst unter Fristsetzung erfolglos zur Zahlung des offenen Betrags und anschließend zur Leistung einer Sicherheit hierfür im Sinne von § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB (Bauhandwerkersicherung) in Höhe von 9.880,05 € auf.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Landgericht hat der Klage auf Sicherheitsleistung stattgegeben. Hiergegen haben sich die Beklagten mit der Berufung gewandt. Nachdem die Beklagten einen Betrag in Höhe von 9.880,05 € an die Klägerin gezahlt hatten, hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagten haben der Erledigungserklärung widersprochen. Das Oberlandesgericht hat die nunmehr auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache gerichtete Klage abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, die ursprüngliche Klage auf Sicherheitsleistung sei unbegründet gewesen. Dem Anspruch auf Sicherheitsleistung gemäß § 650f Abs. 1 BGB habe von Anfang an der Ausnahmetatbestand des § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 Fall 1 BGB entgegengestanden. Die Beklagten als Besteller seien Verbraucher und hätten mit der Klägerin einen Verbraucherbauvertrag im Sinne des § 650i Abs. 1 Fall 1 BGB geschlossen. Ein solcher liege auch bei einer – wie hier – gewerkeweisen Vergabe von Bauleistungen vor.

    Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin ihren Feststellungsantrag weiterverfolgt.

    Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

    Die Revision der Klägerin ist erfolgreich gewesen. Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil aufgehoben und festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat.

    Die Klage auf Sicherheitsleistung war ursprünglich begründet und hat sich erledigt. Die Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 Fall 1 BGB liegen nicht vor. Die Parteien haben keinen Verbraucherbauvertrag geschlossen.

    Nach der gesetzlichen Definition in § 650i Abs. 1 Fall 1 BGB setzt ein Verbraucherbauvertrag voraus, dass es sich um einen Vertrag mit einem Verbraucher handelt, durch den der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes verpflichtet wird. Dafür reicht es schon nach dem Wortlaut nicht aus, dass der Unternehmer die Verpflichtung zur Erbringung eines einzelnen Gewerks im Rahmen eines Neubaus eines Gebäudes übernimmt. Darin unterscheidet sich die Vorschrift in entscheidender Weise von dem gleichzeitig in Kraft getretenen § 650a BGB. Dort wird ausdrücklich unter anderem ein Vertrag über die Herstellung eines Bauwerks „oder eines Teils davon“ erfasst. Eine weitere abweichende Formulierung findet sich zudem in § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, der die Verjährung werkvertraglicher Mängelansprüche regelt und dort eine spezielle Verjährungsfrist für Ansprüche „bei einem Bauwerk“ vorsieht.

    Die mit dem Abschluss eines Verbraucherbauvertrags verbundene Verpflichtung des Unternehmers, dem Verbraucher eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die mindestens unter anderem Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte enthalten muss, spricht ebenfalls für dieses Verständnis. Schließlich stützt auch die Entstehungsgeschichte der Vorschrift eine solche Auslegung. Danach ist der Gesetzgeber bei der an das Recht der Europäischen Union anknüpfenden Definition des Verbraucherbauvertrags in § 650i BGB nicht versehentlich oder aus Unachtsamkeit von der in anderen Vorschriften, insbesondere der in § 650a BGB gewählten Terminologie abgewichen, sondern hat bewusst die eigenständige klare Formulierung gewählt, nach der sich der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes verpflichtet haben muss.

    Soweit die Auffassung vertreten wird, der Gedanke des Verbraucherschutzes erfordere es, auch die gewerkeweise vergebenen Leistungen im Rahmen des Neubaus eines Gebäudes denselben Vorschriften zu unterwerfen wie die Verpflichtung zum Neubau eines Gebäudes, hat das keine Umsetzung im Gesetz gefunden. Hinzu kommt, dass diese rechtspolitische Erwägung auch nicht ohne weiteres im Rahmen einer Auslegung mit eindeutigen Rechtsfolgen verknüpft werden kann, weil die Verbraucherschutzvorschriften bei einem Verbraucherbauvertrag insgesamt nicht ausschließlich als umfassender und günstiger für den Verbraucher angesehen werden können als dies bei einem Vertrag der Fall ist, für den sie nicht gelten. Schließlich verbietet es auch das Gebot der Rechtsklarheit hier in besonderer Weise, den Begriff des Verbraucherbauvertrags aufgrund einer allgemeinen Zielvorstellung des Verbraucherschutzes zu erweitern, ohne dass dies im Gesetzestext erkennbar wäre. Denn der Unternehmer muss erkennen können, ob und welche Unterrichtungs- und Belehrungspflichten ihn schon im Vorfeld des Vertrages treffen.

    Zu einem Vorabentscheidungsersuchen an den Gerichtshof der Europäischen Union besteht keine Veranlassung.

    650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 Fall 1 BGB kann mangels Vorliegens einer planwidrigen Gesetzeslücke auch nicht entsprechend auf Verträge über einzelne Gewerke im Rahmen des Baus eines neuen Gebäudes angewandt werden. Die Feststellungen des Berufungsgerichts, dass die übrigen Voraussetzungen des § 650f BGB nach Grund und Höhe vorlagen, sind rechtsfehlerfrei und im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen worden.

    BGH, Urteil vom 16. März 2023 – VII ZR 94/22

    (Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs)

  • Bafin warnt vor Teilverkauf von Immobilien

    Bafin warnt vor Teilverkauf von Immobilien

    Die Bun­des­an­stalt für Fi­nanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht (Bafin) warnt vor Teil­ver­kauf-Mo­del­len von Im­mo­bi­li­en, die sich häu­fig mit dem Ver­spre­chen fi­nan­zi­el­ler Frei­heit an äl­te­re Men­schen rich­ten. „Teil­ver­käu­fe wer­den als schnell, un­kom­pli­ziert und le­bens­lang si­cher an­ge­prie­sen. Tat­säch­lich hal­ten Teil­ver­käu­fe vie­les nicht, was die Wer­bung ver­spricht“, er­klär­te die deut­sche Fi­nanz­auf­sicht am Frei­tag.

    Nutzungsrecht bis zum Gesamtverkauf

    Bei einem Teilverkauf verkaufen Eigentürmer bis zu 50% ihrer Immobilie an ein Unternehmen. Gleichzeitig bevollmächtigen sie dieses, die Immobilie später zu veräußern – spätestens im Todesfall. Bis zum Gesamtverkauf kann die Immobilie weiter bewohnt oder vermietet werden. Dafür wird ein besonderes Nutzungsrecht, in der Regel ein Nießbrauch, eingeräumt. Für die Nutzung müssen die bisherigen Eigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen.

    Bafin: Immobilien-Teilverkauf selten sinnvoll

    Viele Nachteile zeigten sich erst später, etwa wenn das Haus oder die Wohnung dann tatsächlich insgesamt an einen Dritten verkauft wird, so die Bafin. „Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“, sagte Bafin-Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch. „Er ist riskant und kann teuer werden.“ Aus Verbraucherschutzsicht könne er nur warnen, den „allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilien-Teilverkäufe blind zu vertrauen“. Anbieter wie Deutsche Teilkauf, Hausanker, Heimkapital oder Engel & Völkers werben mit Teilverkauf-Modellen. Mit dem eingenommenen Geld – in einigen Fällen eine sechsstellige Summe – könnten sich Eigentümer lang gehegte Wünsche wie große Reisen, ein Wohnmobil, den seniorengerechten Umbau des Hauses, nötige Renovierungen oder schlicht einen höheren Lebensstandard leisten, heißt es etwa. Zugleich behielten sie die Kontrolle über ihre Immobilie bis hin zum Rückkauf.

    Zugrunde liegende Verträge sehr komplex

    In der Regel richten sich Anbieter an Senioren teils mit geringer Rente, deren Altersvorsorge in der eigenen Immobilie stecke, erklärte Katharina Lawrence, Juristin bei der Verbraucherzentrale Hessen. Die Verträge der Modelle seien aber sehr komplex und schwer zu durchdringen. „Selbst für einen Juristen wird es schwierig.“ Aus Sicht der Bafin gibt es bei den Modellen eine ganze Reihe von Tücken. So klinge ein hoher Teilkaufpreis verlockend, daran aber bemessen sich das monatliche Nutzungsentgelt sowie der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf. Doch nach einem Teilverkauf fielen die laufenden Kosten einer Immobilie weiter an. Auch bekomme die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für ihren Immobilienteil, selbst wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen sei.

    Warnung vor hohem monatlichen Nutzungsentgelt

    Zudem warnt die Bafin vor einem hohen und „teilweise unkalkulierbaren“ monatlichen Nutzungsentgelt. „Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise 5% des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in 20 Jahren aufgezehrt.“ Gewöhnlich sei die Gebühr für einen bestimmten Zeitraum, etwa zehn Jahre, festgeschrieben – je länger, desto mehr. Danach könne es eine Erhöhung geben. Wer das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen könne, dem drohe der Hausverkauf und der Auszug.

    (Quelle: Beck online)

  • Keine Ermäßigung laufzeitunabhängiger Kosten eines Immobilienkredits bei vorzeitiger Rückzahlung

    Keine Ermäßigung laufzeitunabhängiger Kosten eines Immobilienkredits bei vorzeitiger Rückzahlung

    Ein Ver­brau­cher, der einen Im­mo­bi­li­en­kre­dit vor­zei­tig zu­rück­zahlt, kann nur eine Er­mä­ßi­gung der Zin­sen und der lauf­zeit­ab­hän­gi­gen Kos­ten ver­lan­gen, nicht aber eine Er­mä­ßi­gung auch der lauf­zeit­un­ab­hän­gi­gen Kos­ten. Dies hat der Eu­ro­päi­sche Ge­richts­hof zur Wohn­im­mo­bi­li­en­kre­dit­richt­li­nie ent­schie­den.

    Vertragsklausel in Immobilienkreditvertrag österreichischer Bank gerügt

    Ein österreichischer Verbraucherverband hatte eine in den Immobilienkreditverträgen der UniCredit Bank Austria verwendete Standardklausel zur vorzeitigen Rückzahlung des Kredits durch den Verbraucher gerichtlich beanstandet. Nach der Klausel verringern sich bei vorzeitiger Rückzahlung die Zinsen und die laufzeitabhängigen Kosten verhältnismäßig. Die laufzeitunabhängigen Bearbeitungskosten werden hingegen nicht – auch nicht anteilig – rückerstattet. Der Verband hält dies mit Blick auf die Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher für rechtswidrig. Danach hat der Verbraucher bei vorzeitiger Rückzahlung das Recht auf Ermäßigung der Gesamtkosten des Kredits, die sich nach den Zinsen und den Kosten für die verbleibende Laufzeit des Vertrags richtet. Der österreichische Oberste Gerichtshof rief zu dieser Frage den EuGH an./p>

    EuGH: Laufzeitunabhängige Kosten vom Ermäßigungsanpruch nicht erfasst

    Nach der Entscheidung des EuGH ist die Klausel nicht zu beanstanden. Denn das Recht auf Ermäßigung ziele darauf ab, den Kreditvertrag an sich durch die vorzeitige Rückzahlung ändernde Umstände anzupassen. Laufzeitunabhängige Kosten, die zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung bereits vollständig erbracht worden seien, seien daher nicht von diesem Recht erfasst. Um den Verbraucher vor Missbrauch zu schützen, müssten die nationalen Gerichte allerdings dafür sorgen, dass die laufzeitunabhängigen Kosten nicht objektiv ein Entgelt des Kreditgebers für die vorübergehende Verwendung des Kapitals oder für Leistungen darstellen, die dem Verbraucher zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung noch erbracht werden müssten. Der Kreditgeber müsse insoweit nachweisen, ob es sich bei den betreffenden Kosten um einmalige oder um regelmäßige Kosten handele.

    EuGH, Urteil vom 09.02.2023 – C-555/21

    (Quelle:Beck online)

  • Dürfen Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?

    Dürfen Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?

    Im­mo­bi­li­en­käu­fer, die be­fürch­ten, dass ihnen je­mand ihr Traum­haus vor der Nase weg­schnappt, las­sen sich viel­leicht auf eine Re­ser­vie­rung gegen Geld ein – aber ist so eine Ver­ein­ba­rung zu­läs­sig? Bis­her be­we­gen sich Mak­ler wie Kun­den in einer recht­li­chen Grau­zo­ne, aber der Bun­des­ge­richts­hof dürf­te bald für mehr Klar­heit sor­gen. Das Ur­teil zu einen Fall aus Sach­sen soll in den nächs­ten Wo­chen ver­kün­det wer­den.

    Kläger verlangen Reservierungsgebühr zurück

    Die Kläger wollten gern ein bestimmtes Einfamilienhaus kaufen, aber die Finanzierung war noch nicht in trockenen Tüchern. Das Makler-Unternehmen sagte ihnen zu, das Haus einen Monat lang exklusiv für sie zu reservieren – gegen eine Gebühr von 4.200 Euro. Das war 1% des Kaufpreises von 420.000 Euro. Beim Kauf sollte die Summe mit der Provision verrechnet werden. Aber dazu kam es nie: Die Kläger konnten das Geld für den Hauskauf doch nicht aufbringen. Jetzt wollen sie vom Makler die gezahlte Gebühr zurück.

    BGH entschied 2010 gegen erfolgsunabhängige Vergütung in AGB

    Der BGH hatte sich 2010 schon einmal mit einem ähnlichen Fall befasst – und die fragliche Klausel damals für unwirksam erklärt. Das Gericht sah darin den Versuch, sich auch beim Scheitern der Vermittlungsbemühungen eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern. Der Kunde habe davon herzlich wenig: Es könne ihm trotzdem passieren, dass der bisherige Eigentümer einen Rückzieher mache oder die Immobilie auf eigene Faust an jemand anderen verkaufe.

    Eigenständige Reservierungsvereinbarung oder Nebenabrede zum Vertrag?

    Ein Punkt ist diesmal allerdings anders. Damals stand die Klausel direkt in den vorformulierten Vertragsbedingungen, der Kunde musste sie also mit unterschreiben oder es ganz bleiben lassen. In dem Fall jetzt gibt es eine eigene Reservierungsvereinbarung, die sogar mehr als ein Jahr nach dem Maklervertrag abgeschlossen wurde. Das ist deshalb relevant, weil Gerichte Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur dann kontrollieren können, wenn sie eine sogenannte Nebenabrede zum eigentlichen Vertrag sind. Hier könnte der große zeitliche Abstand für eine eigenständige Vereinbarung sprechen, sagte der Senatsvorsitzende Thomas Koch bei der Verhandlung am 09.02.2023. Andererseits werde inhaltlich direkt auf den Maklervertrag Bezug genommen – zum Beispiel wenn es darum geht, dass die Gebühr auf die Provision angerechnet werden soll.

    Rückzahlungsanspruch wegen fehlender notarieller Beurkundung?

    Die Kläger würden auch dann ihr Geld zurückbekommen, wenn man für die Reservierungsvereinbarung einen Notar gebraucht hätte. Zur Frage, wann das nötig ist, gibt es nur sehr alte BGH-Rechtsprechung aus den 1980er Jahren. Damals meinten die Richterinnen und Richter: wenn die Gebühr mehr als 10 bis 15% der vereinbarten Provision beträgt. Der Gedanke dahinter ist, dass sich niemand dazu gedrängt fühlen soll, die Immobilie zu kaufen, nur weil er schon so viel Geld ausgegeben hat. Koch deutete an, dass der BGH hier möglicherweise Änderungsbedarf sieht. Man könne sich fragen, ob dieser Wert aus heutiger Sicht noch angemessen sei. Zum einen sei die Spanne sehr groß. Zum anderen seien die Provisionen je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. In dem Fall betrug die Gebühr 14,37% der Provision. Das LG Dresden hatte sie deshalb in zweiter Instanz auch ohne notarielle Beurkundung für zulässig gehalten.

    Kläger-Anwalt: Beurkundungspflicht sollte nicht von Provisionshöhe abhängen

    Der Vertreter der Kläger, Christian auf der Heiden, warnte davor, eine neue willkürliche Grenze festzulegen. „Der Markt wird sich dann darauf einstellen“, sagte er – und den Spielraum maximal ausreizen. Das werde immer zulasten der Kunden ausgehen. Für den Makler argumentierte BGH-Anwalt Christian Zwade, die Vereinbarung sei 2020 in den Hochzeiten des Immobilienbooms geschlossen worden. Warum solle man Kaufinteressenten die Möglichkeit nehmen, sich eine Immobilie eine Zeit lang exklusiv zu sichern?

    Reservierungsgebühren (noch) nicht allzu häufig

    Nach den Erfahrungen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) sind Reservierungsvereinbarungen gegen Gebühr in der Branche nicht sonderlich weit verbreitet. Die unsichere Rechtslage habe bei den Maklern zusätzlich zu Zurückhaltung geführt, sagte der IVD-Justiziar und stellvertretende -Bundesgeschäftsführer Christian Osthus. „Viele sagen sich: Das könnte man zwar machen – aber ob das dann hält oder nicht, ist ungewiss.“ Am häufigsten fänden sich Reservierungsgebühren derzeit beim Kauf von Neubauwohnungen direkt vom Bauträger.

    (Quelle: Beck online)